Địa Ốc

Làm thế nào để bắt đầu với nhà hack để xây dựng bất động sản giàu có

Làm thế nào để bắt đầu với nhà hack để xây dựng bất động sản giàu có

Trung bình, người Mỹ xây dựng bất kỳ sự giàu có nào, làm điều đó bằng cách sở hữu nhà riêng của họ. Về lâu dài, sở hữu một ngôi nhà thường tốt hơn là thuê nhà cho cuộc sống. Tuy nhiên, nếu bạn sẵn sàng "hack nhà", việc sở hữu một căn nhà có thể phóng lên giá trị thực của bạn ngay lập tức.

Nói chung, việc hack nhà là nghệ thuật có người thuê trả tiền cho nơi ở chính của bạn. Bạn có thể làm điều đó bằng cách thuê một phòng ngủ dự phòng trên Airbnb, bằng cách sống trong một phần của một căn hộ nhiều phòng, hoặc sống chung với bạn cùng phòng.

Ví dụ, người bạn tốt nhất của tôi đã mua một căn nhà 4 phòng ngủ khi anh ấy bắt đầu học đại học tại Đại học bang Arizona. Ông sống trong phòng ngủ chính, và thuê ba phòng khác. Sự sắp xếp này bao gồm tất cả các chi phí của anh ta - vì vậy anh ta không chỉ xây dựng sự giàu có, mà còn sống miễn phí!

Bằng cách chọn một ngôi nhà chính độc đáo (hoặc tình huống sống độc đáo), bạn có thể tự đặt mình cho chi phí sinh hoạt cực kỳ thấp và chi phí dòng tiền lớn trong tương lai.

Hãy nghĩ rằng hack nhà có thể phù hợp với bạn? Đây là cách bạn bắt đầu.

Điều hướng nhanh Lợi tức đầu tư Với trang chủ chính Thanh toán của nhà bạn như là một nhà đầu tưCó ai trong nhà không? House Hacking Math1% RuleCap RateCash Flow (thực tế và được phỏng đoán)

Lợi nhuận đầu tư với thanh toán trên trang chủ

Nhiều bạn trẻ né tránh đầu tư bất động sản bởi vì bạn cần một khoản thanh toán từ 20 đến 25% để nhận khoản vay từ ngân hàng. Tuy nhiên, khi bạn đang hack nhà, bạn có thể nhận được một khoản thanh toán nhỏ.

Rocky của Tampa, Florida và tác giả của blog tài chính 30-0, sử dụng khoản vay VA để mua "hack nhà" đầu tiên của mình. Khoản vay VA là một khoản vay cho các cựu chiến binh và quân đội đang hoạt động, cho phép khách hàng vay giảm 0% trên một căn nhà chính.

Khi Rocky đã trải qua quá trình này, anh ta trả tiền cho một vài chi phí trên đường đi, nhưng ngày anh ta mua nhà của mình, người bán đã hoàn lại các chi phí. "Tôi thực sự đã kết thúc $ 300 tích cực trên trao đổi đó, vì vậy nó làm việc ra thực sự tốt."

Sau khi mua nhà, Rocky chuyển đến với hai người bạn đã trả tiền thuê nhà cho anh ta. Trong khi anh có hai người bạn sống chung với anh, Rocky chỉ trả 80 đô la mỗi tháng cho khoản vay thế chấp của anh cộng thêm một phần ba các tiện ích.

Nếu bạn đang xem xét việc hack nhà, các giao dịch tốt nhất là các khoản vay VA và USDA nếu bạn đủ điều kiện cho chúng. Các khoản vay này có phí trả trước cao, nhưng họ yêu cầu thanh toán 0%.

Khách hàng vay cũng có thể muốn xem xét một khoản thanh toán thế chấp thông thường xuống 5%. Mặc dù bạn sẽ trả PMI cho đến khi bạn đạt 20% vốn chủ sở hữu, nó vẫn là một khoản vay có chi phí thấp hơn. Khoản vay FHA có phí tài trợ trả trước cao và phí hàng năm liên tục. Họ cho phép thanh toán xuống thấp tới 3,5%, nhưng chúng có thể không đáng giá.

Nếu bạn nghiêm túc về việc mua tài sản đầu tiên của mình, bạn có thể so sánh lãi suất thế chấp và các tùy chọn cho vay tại LendingTree.

Nghĩ về ngôi nhà của bạn như một khoản đầu tư

Mặc dù khá dễ dàng để tài trợ cho một ngôi nhà chính, nhưng không phải mọi ngôi nhà đều có thể “hackable”. Ruby Escalona và Peter Prokaj của Jacksonville, Florida và các blogger tại Hành trình chúng tôi yêu, mua một căn hộ ba phòng ngủ, hai phòng tắm.

Vì họ đã sống chung với một người bạn cùng phòng khác trong một căn hộ hai phòng ngủ, họ cảm thấy căn nhà phố đủ lớn để thuê. Tuy nhiên, họ quyết định rằng khách của Airbnb sẽ làm việc tốt hơn là có bạn cùng phòng. Escalona giải thích, “Thật ngạc nhiên là rất dễ để lấp đầy căn nhà của chúng tôi với khách. Một lý do chúng tôi thành công là vị trí. Nó đang ở trong một khu vực sắp tới. Mọi người đều muốn chuyển đến đây. Mọi người bắt đầu đổ về đây. ”

Bằng cách mua một ngôi nhà lớn hơn trong một khu phố hấp dẫn hơn, Escalona và Prokaj đã có rất nhiều thành công trong việc hack ngôi nhà của họ. Trung bình, doanh thu từ khách hàng của Airbnb bao gồm từ 85 đến 90% tiền thế chấp và chi phí của họ, cộng với họ sẽ khấu trừ một số chi phí nhất định từ thuế của họ.

Rocky có một suy nghĩ đầu tư tương tự khi anh ta mua căn nhà của mình. Anh đã mua một căn nhà 4 phòng ngủ mà anh biết có thể vượt qua "quy tắc 1%", trong đó tổng tiền thuê nhà tối thiểu bằng 1% giá trị của ngôi nhà. Anh cũng mua nhà, biết rằng anh sẽ chia sẻ nó với bạn cùng phòng. Ông xem xét cách bố trí các khu vực chung, cửa phòng ngủ vững chắc như thế nào và các yếu tố khác để đảm bảo đó là nơi mà ông cảm thấy thoải mái khi sống.

Nếu bạn quyết định mua một căn nhà nhiều gia đình, bạn sẽ cần phải chắc chắn rằng ngôi nhà có thể đáp ứng nhu cầu lưu chuyển tiền mặt nếu bạn quyết định rời khỏi bất động sản (để nhận một công việc mới hoặc vì bạn muốn một ngôi nhà khác).

Mặc dù sử dụng bạn cùng phòng để cắt giảm chi phí sinh hoạt của bạn làm cho rất nhiều ý nghĩa, bạn không muốn bị mắc kẹt trong một tài sản đó là dòng tiền tiêu cực.

Anybody House-Hack có thể không?

Rocky giải thích rằng đối với nhiều người, ý tưởng hacking nhà không phải là không thể về tài chính; không thể xã hội. "Bạn phải chuẩn bị cho một số đôi mắt," anh giải thích, "Ý tôi là, tôi 32 tuổi và tôi sống chung với bạn cùng phòng, nhưng tôi trả quá ít để sống trong một ngôi nhà, vì vậy nó giúp mục tiêu tài chính của tôi. ”

Prokaj giải thích rằng đối với Escalona và bản thân, bí mật thực sự để hack thành công là tin tưởng mọi người và linh hoạt. Ông khuyên, “Hãy nghĩ đây là một công cụ tài chính tốt.Nó có thể giúp bạn tiết kiệm rất nhiều tiền cho thế chấp của bạn mà bạn có thể chi tiêu ở một nơi khác. ”

Cha mẹ thường phản đối việc nuôi dạy con cái làm cho việc hack nhà trở thành không thể. Nhân viên Hannah của chúng tôi đã có kinh nghiệm trực tiếp chứng minh rằng đó không phải là trường hợp. Cô mua căn nhà hiện tại của mình khi cô có một đứa trẻ. Cô đặc biệt mua một căn nhà lệch tầng với một phòng ngủ và phòng tắm ở tầng hầm để cô có thể thuê nó nếu cô tìm thấy đúng người.

Sau khi sống ở nơi cô ấy chỉ một tuần, một người bạn đến gần cô ấy yêu cầu thuê tầng hầm của cô ấy. Nó là một sự kết hợp hoàn hảo. Anh ấy đã sống ở đó với hai đứa con của cô ấy, và tiền thuê nhà của anh ấy bao gồm hầu hết các chi phí nhà ở của cô ấy.

Nếu điều này nghe có vẻ thú vị với bạn, hãy xem cách bắt đầu liệt kê ngôi nhà của bạn trên Airbnb.

House Hacking Math

Nếu bạn định xâm nhập vào nhà như một chiến lược xây dựng giàu có, thì điều quan trọng là tiền hoạt động có lợi cho bạn. Đặc biệt, bạn cần phải tiết kiệm tiền trong khi bạn đang sống trong bất động sản và có tùy chọn biến nó thành tiền cho thuê bằng tiền mặt khi bạn quyết định di chuyển. Bạn không muốn dựa vào sự gia tăng vốn chủ sở hữu (đặc biệt là trong các thuộc tính nhiều gia đình).

Sau đây là ba tính toán bạn nên làm trước khi mua nhà để hack.

1% quy tắc

Quy tắc 1% nêu rõ rằng tài sản cho thuê phải có tổng tiền thuê bằng 1% giá trị của mỗi tháng. Nếu một tài sản trị giá 100.000 đô la, thì tài sản phải có giá thuê thị trường công bằng ít nhất là 1.000 đô la mỗi tháng. Tài sản trị giá 400.000 đô la phải có giá thuê thị trường hợp lý ít nhất là $ 4,000 mỗi tháng.

Vì bạn dự định sống trong nơi nghỉ này, khách sạn không phải tuân thủ quy tắc 1% khi bạn sống trong đó. Thay vào đó, bạn nên đánh giá tài sản như thể bạn sẽ thuê toàn bộ tài sản cho bên thứ ba.

Tùy thuộc vào nơi bạn sống, quy tắc 1% có thể không thể đạt được. Đó là khi bắt đầu xem xét các thuộc tính cho thuê nhiều gia đình. Các thuộc tính gia đình thường cho phép bạn đạt được thu nhập cho thuê cao hơn so với giá trị của tài sản.

Nếu bạn dự định thuê tài sản trên Airbnb, hãy ước tính thận trọng về tỷ lệ lấp đầy và giá thuê của bạn. Bạn không muốn cho rằng bạn sẽ có khách truy cập 30 ngày mỗi tháng, tất cả đều phải trả giá đầy đủ.

Lãi suất trần

Nếu bạn tìm thấy một địa điểm vượt qua quy tắc 1%, đã đến lúc xem liệu tài sản của bạn có thu nhập hoạt động thuần dương hay không. Con số này cho biết số tiền bạn có thể mong đợi để kiếm được sau khi bạn đã thanh toán tiền thế chấp.

Thu nhập hoạt động ròng được tranh chấp

Đây là phép tính cho thu nhập hoạt động ròng được phỏng đoán:

Thu nhập cho thuê dự kiến ​​* (giả sử $ 1,000 mỗi tháng) = $ 12,000 mỗi năm.
Tỷ lệ trống (nói 10%) = - 1.200 đô la mỗi năm.
Thuế tài sản = - 1.200 đô la mỗi năm.
Bảo hiểm tài sản = - $ 600 mỗi năm.
Tiện ích dùng chung (nếu có) = $ 0.
Các chi phí khác (chẳng hạn như HOA, vv) = - $ 2.400 mỗi năm.
Tổng cộng = 6.600 đô la mỗi năm.

* Sử dụng thu nhập cho thuê dự kiến ​​nếu bạn không sống trong tài sản.

Tài sản này kiếm được $ 6.600 một năm trước khi bạn trả tiền gốc và tiền lãi cho khoản vay của bạn. Nếu tài sản được đề cập trị giá 100.000 đô la, tài sản này có tỷ lệ giới hạn là 6,6% mỗi năm. Điều này có nghĩa là bạn có thể kiếm được tối đa 6,6% (cộng với tăng giá trị của ngôi nhà) mỗi năm sau khi bạn đã thanh toán tiền thế chấp.

Vì bạn đang sống trong đơn vị này, bạn nên tính toán mức giá của mình dựa trên mức sống trong tài sản. Sử dụng cùng một phương trình, nhưng thay vì thu nhập cho thuê dự kiến ​​được dựa trên giá trị thị trường công bằng cho thuê, hãy xem xét những gì bạn thực sự mong đợi để tính phí người thuê nhà hoặc bạn cùng phòng của bạn. Ví dụ: bạn có thể có hai người bạn cùng phòng với mức phí 400 đô la mỗi tháng. Trong tình huống này, thu nhập cho thuê của bạn sẽ là $ 800 mỗi tháng hoặc $ 9.600 mỗi năm.

Thu nhập hoạt động thuần thực tế

Thu nhập cho thuê dự kiến ​​* (nói $ 800 mỗi tháng) = $ 9.600 mỗi năm.
Tỷ lệ trống (nói 10%) = - $ 960 mỗi năm.
Thuế tài sản = - 1.200 đô la mỗi năm.
Bảo hiểm tài sản = - $ 600 mỗi năm.
Tiện ích dùng chung (nếu có) = $ 0.
Các chi phí khác (chẳng hạn như HOA, vv) = - $ 2.400 mỗi năm.
Tổng cộng = $ 4,440 mỗi năm.

* Dựa trên tiền thuê dự kiến ​​của bạn cùng phòng hoặc người thuê nhà trong khi bạn đang hack nhà.

Trong ví dụ này, trong thời gian hack nhà, bạn sẽ đạt được mức lãi suất 4,44% trên tài sản 100.000 đô la.

Tỷ lệ vốn bạn cần đạt được sẽ phụ thuộc vào mục tiêu của bạn cho tài sản. Đối với tin tặc nhà, tôi sẽ tìm kiếm mức giá tối thiểu từ 3 đến 4% với tiền thuê thực tế. Sử dụng số liệu được phỏng đoán, có thể bạn sẽ muốn xem ít nhất 5%, nhưng bạn có thể muốn tìm kiếm thứ gì đó gần 7 đến 8% nếu bạn là nhà đầu tư tích cực.

Lưu chuyển tiền mặt (Thực tế và bị tranh chấp)

Nếu tỷ lệ giới hạn hoạt động có lợi cho bạn (như trong ví dụ trên), đã đến lúc thực sự xem xét liệu đây có phải là tài sản để hack ngôi nhà của bạn hay không. Nói chung, đầu tư bất động sản cho thuê là về dòng tiền, không phải về tăng trưởng vốn chủ sở hữu, vì vậy bạn cần tập trung vào việc kiếm tiền trong tháng và tháng.

Tôi khuyên bạn nên tính toán hai cách này. Đầu tiên, tính toán dòng tiền hàng năm dựa trên tiền thuê thực tế bạn mong đợi nhận được từ bạn cùng phòng hoặc người thuê nhà. Con số này có thể là số âm, nhưng nó sẽ cho bạn ý tưởng tốt về số tiền bạn sẽ trả cho nhà ở. Tiếp theo, tính toán dòng tiền thực tế dựa trên tiền thuê nhà bạn có thể nhận được nếu bạn không sống trong tài sản.

Dòng tiền thực tế

Thu nhập ròng thực tế (từ phần trước) ($ 4,440) chia cho 12 = $ 370 mỗi tháng.
Thanh toán thế chấp hàng tháng ($ 100,000 được tài trợ ở mức 3,92% trong 30 năm) = - $ 473.
Tổng cộng = - $ 103 mỗi tháng.

Trong ví dụ này, chủ sở hữu tài sản phải trả 103 đô la cho chi phí nhà ở (cộng với phần chia sẻ các tiện ích của họ).

Lưu lượng tiền mặt có tranh chấp

Tất nhiên, khi bạn di chuyển ra khỏi tài sản, bạn cần tài sản để kiếm tiền cho bạn tháng trong và ngoài tháng. Trong trường hợp này, chúng tôi thực hiện cùng một phép tính, nhưng chúng tôi sử dụng thu nhập hoạt động bị thu hồi (thu nhập hoạt động ròng nếu bạn không sống trong tài sản).

Thu nhập hoạt động ròng (từ phần trước) ($ 6.600) chia cho 12 = $ 550 mỗi tháng.
Thanh toán thế chấp hàng tháng ($ 100,000 được tài trợ ở mức 3,92% trong 30 năm) = - $ 473.
Tổng cộng = 77 đô la mỗi tháng.

Loại tiền mặt nào bạn cần?

Khi tỷ lệ cho thuê trong khu vực của bạn bắt đầu tăng, dòng tiền của bạn sẽ tăng dần với chúng (trong hầu hết các trường hợp), do đó bạn không cần một lượng tiền mặt lớn để bắt đầu. Trong một thế giới lý tưởng, bạn muốn một dòng tiền có giá trị ít nhất là 100 đô la cho mỗi tài sản, nhưng cao hơn thì tốt hơn.

Vì bạn có kế hoạch “hack ngôi nhà” và sống trong nhà trong nhiều năm, bạn có thể chấp nhận một dòng tiền nhỏ hơn hàng tháng. Chỉ cần cẩn thận với điều này. Nó khá dễ dàng để đánh giá quá cao chi phí hoạt động ròng của bạn, do đó, một số tiền nhỏ của dòng tiền có thể được ăn lên bởi các chi phí bất ngờ bao gồm cả vị trí tuyển dụng hoặc sửa chữa.

Suy nghĩ cuối cùng

Nhà hack có thể là một cách tuyệt vời để bắt đầu xây dựng sự giàu có với bất động sản một cách độc đáo. Tuy nhiên, bạn phải cảm thấy thoải mái với thực tế là bạn sẽ không tuân thủ các tiêu chuẩn xã hội "truyền thống".

Nếu bạn không hài lòng với lối sống độc đáo, đây có thể là một cách tuyệt vời để bắt đầu xây dựng sự giàu có sớm.

GửI CảM NhậN