Bạn có thể trả bao nhiêu tiền cho một căn nhà? 💲💲💲

Tại một hội nghị kinh doanh gần đây mà tôi được mời ngồi trên một bảng điều khiển khách, bảng điều khiển của chúng tôi đã được hỏi một câu hỏi thực sự tốt bởi một sinh viên đại học nữ trẻ liên quan đến các khoản thanh toán thế chấp. Bản chất của câu hỏi là:

Cha mẹ tôi đã luôn luôn khuyên tôi về số tiền thanh toán nhà tôi có thể đủ khả năng dựa trên phần trăm tiền lương của tôi. Nhưng tôi biết các quy tắc đã thay đổi kể từ thời cha mẹ tôi và thậm chí nhiều hơn kể từ cuộc khủng hoảng tài chính kể từ năm 2008. Tỷ lệ gần đúng nào được khuyến khích cho thanh toán thế chấp của một người so với tổng thu nhập của họ?

Wow! Thật là một câu hỏi hay. Suy nghĩ ban đầu của tôi khi lần đầu tiên tôi nghe câu hỏi này là "Sẽ tốt hơn thế nào về mặt tài chính nếu có nhiều người hỏi những câu hỏi như thế này?"

Câu trả lời là: nhiều, tốt hơn nhiều.

Đi tới sách

Không thể nhớ được tỷ lệ chính xác, nơi đầu tiên tôi biết kiểm tra là tài liệu nghiên cứu CFP® của tôi. Vẫn còn trên kệ sách của tôi cho các tình huống như thế này, tôi đứng đầu chương về "Dòng tiền và quản lý nợ" để tìm câu trả lời của tôi. Trong hướng dẫn nghiên cứu của tôi, nó đề cập đến tỷ lệ quản lý nợ được sử dụng phổ biến nhất là “tỷ lệ nợ người tiêu dùng“. Đây là tỷ lệ trả nợ người tiêu dùng hàng tháng cho thu nhập ròng hàng tháng (hoặc sau thuế). Trong trường hợp này, nợ tiêu dùng đề cập đến tất cả mọi thứ khác với thanh toán nhà của bạn.

Xin lưu ý: Nguyên tắc chung trong thế giới lập kế hoạch tài chính là tỷ lệ này không được vượt quá 20%.

Ngoài tỷ lệ nợ của người tiêu dùng, một tỷ lệ khác có thể được sử dụng để xác định mức độ ổn định của một hộ gia đình. Tỷ lệ này bao gồm tất cả các khoản nợ của bạn, bao gồm cả nợ nhà ở của bạn, như là một tỷ lệ phần trăm của tổng nợ của bạn. Dưới đây là tỷ lệ phần trăm mà các tỷ lệ này không được vượt quá:

28% tổng thu nhập hàng tháng cho chi phí nhà ở, chẳng hạn như tiền thuê nhà hoặc khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của cá nhân, bao gồm cả tiền gốc và tiền lãi trên tiền thế chấp, thuế tài sản và phí bảo hiểm của chủ nhà (PITI)
36% tổng thu nhập cho tổng số nợ, bao gồm cả chi phí và nợ người tiêu dùng.

Xin nhắc lại, bạn không nên vượt quá các tỷ lệ phần trăm này.

Ví dụ về tỷ lệ nợ của người tiêu dùng (Đây là một câu hỏi kiểm tra mẫu từ kỳ thi CFP®):

John kiếm được 80.000 đô la một năm làm kỹ sư. Anh hiện đang tiết kiệm 10% cho gói 401k của công ty mình. Ông sống trong nhà khiêm tốn nơi thanh toán thế chấp hàng tháng của mình là 1.500 đô la và bao gồm thuế và bảo hiểm. Dựa trên điều này, tỷ lệ thu nhập của John dành riêng cho chi phí nhà ở là bao nhiêu?

Hãy nhớ rằng, tỷ lệ bao gồm "tổng thu nhập" để thực tế là anh ta trì hoãn $ 8.000 vào 401k của mình là không liên quan. Trong trường hợp của mình, tỷ lệ chi phí nhà ở là 22,5% ($ 1,500 chia cho $ 6,666- thu nhập hàng tháng của anh ta).

Được rồi, bây giờ chúng tôi đã có ý tưởng tốt về những gì các nhà lập kế hoạch tài chính nghĩ là một tỷ lệ phần trăm thích hợp của khoản thanh toán thế chấp của bạn cho tổng thu nhập của bạn, tôi nghĩ rằng nó sẽ được gọn gàng để có được một ý kiến từ một quan điểm khác nhau.

Liên hệ với The Banker

Tôi liên lạc với chủ ngân hàng của tôi, người là công cụ nếu giúp chúng tôi chuẩn bị cho các bước tài trợ mà chúng tôi cần để xây dựng ngôi nhà đầu tiên của mình. John Streuter, với Ngân hàng Quốc gia của Nhân dân đã ở trong ngành công nghiệp thế chấp trong hơn 25 năm, vì vậy tôi biết ông có thể làm sáng tỏ một số ngành công nghiệp đã phát triển như thế nào qua nhiều năm.

Trước khi anh ta bắt đầu ở đây là một số thuật ngữ phổ biến hơn và định nghĩa của chúng trong ngành:

PITI - gốc / lãi / thuế / bảo hiểm
PTI - thanh toán cho thu nhập
MOTI - các nghĩa vụ hàng tháng bao gồm thuế và bảo hiểm (r.e.taxes và bảo hiểm chủ nhà)
DTI - nợ đến thu nhập
Tỷ lệ PITI và tỷ lệ PTI giống nhau và cũng được gọi là “tỷ lệ đầu cuối”.

Tỷ lệ MOTI và DTI là như nhau và thường được gọi là "tỷ lệ back-end". Họ có thể hoán đổi cho nhau, điều đó phụ thuộc vào việc bạn đang nói chuyện với ai. Bất cứ ai bạn nói chuyện sẽ sử dụng PITI và MOTI cùng nhau, hoặc PTI và DTI cùng nhau, hoặc front-end và back-end với nhau khi họ thảo luận về các tỷ lệ này, Rất hiếm khi người ta không sử dụng chúng trong một trong ba nhóm đó.

Rõ ràng là bùn? Tốt 🙂 Đối với cuộc thảo luận của chúng tôi, tôi sẽ sử dụng PTI (Thanh toán cho Thu nhập) và DTI (Nợ Thu nhập).

Sự tiến hóa của tỷ lệ thế chấp

Tôi chắc chắn rằng các tỷ lệ đã phát triển bắt đầu với số lượng thấp hơn nhiều, nhưng như một điểm tham chiếu tôi đã ở trong kinh doanh thế chấp từ năm 1985 và đây là nơi mà cuộc thảo luận của tôi sẽ bắt đầu.

Khi bảo lãnh cho vay thế chấp 25 năm trước, tỷ lệ mà chúng tôi đã sử dụng là 25% PTI (Thanh toán cho Thu nhập) và 35% DTI (Nợ trên Thu nhập). Các khoản cho vay được bảo lãnh bằng tay bởi cán bộ cho vay và thông thường được chấp thuận bởi một sự kết hợp của hai cán bộ cho vay hoặc một ủy ban cho vay. Tỷ lệ rất hiếm khi được phép vượt quá điều đó, nhưng các hệ thống đã được đặt ra để thực hiện các ngoại lệ. Một nơi nào đó vào cuối thập niên 80 / đầu thập niên 90, tỷ lệ mở rộng lên 28% PTI và 36% DTI cho các khoản vay thông thường và cho vay của Chính phủ (FHA, VA, USDA-RD) là 29% PTI và 41% DTI (Sử dụng khoản vay chính phủ) PITI - MOTI lingo). Chính thức, đối với các khoản vay được bảo lãnh bằng tay, hai bộ tỷ lệ này (28/36 & 29/41) vẫn tồn tại.

Sự bùng nổ của 90

Vụ nổ bắt đầu vào đầu những năm 90 khi điểm FICO trở nên phổ biến trong ngành và ba văn phòng tín dụng quốc gia lớn (thường được gọi là kho) đã được tiến hành, trước đó, một ngân hàng sẽ yêu cầu một báo cáo tín dụng thế chấp nhà ở (RMCR) từ một cơ quan dịch vụ tín dụng địa phương .

Một cơ quan dịch vụ tín dụng địa phương thường sẽ được gắn vào một trong những kho lưu trữ quốc gia. Ví dụ, trong nhiều năm, chúng tôi đã có một cơ quan địa phương ở Mt Vernon được gắn vào văn phòng chi nhánh của St Louis của TransUnion. Hầu hết người cho vay ở miền Nam Illinois đã sử dụng dịch vụ này, vì vậy hầu như tất cả trong khu vực của chúng tôi đều sử dụng các báo cáo của Trans Union.

Khi độ tuổi của máy tính được mở rộng và điểm khởi đầu của FICO, tất cả các cơ quan dịch vụ tín dụng khu vực nhỏ đóng cửa vì các ngân hàng có thể nhận thông tin tín dụng thông qua việc tải xuống máy tính từ một trong các kho lưu trữ chính (TransUnion, Equifax và Experian).

Theo thứ tự rất ngắn, các kho lưu trữ bắt đầu cung cấp một báo cáo "ba hợp nhất" có nghĩa là họ kết nối máy tính của họ và hợp nhất thông tin của khách hàng và báo cáo nó trong một báo cáo ngắn gọn, thay vì 3 báo cáo khác nhau. Vì vậy, vào giữa thập niên 90, bảo lãnh phát hành thị trường thứ cấp bắt đầu yêu cầu một báo cáo "hợp nhất" để có bức tranh hoàn chỉnh về lịch sử tín dụng của người đi vay.

Đừng quên Freddie và Fannie

Tất cả điều này dẫn đến giữa những năm 90 khi Freddie Mac và Fannie Mae phát triển các mô hình máy tính để bảo lãnh được gọi là "Hệ thống bảo lãnh tự động" hoặc AUS. Freddie Mac gọi đó là “Loan Prospector” (LP) và Fannie Mae có tên là Underwriter Desktop (DU).

Các hệ thống này có thể ghi điểm dựa trên số điểm tín dụng, lịch sử tín dụng, số dư tín dụng, hạn mức thẻ tín dụng so với số dư thẻ tín dụng, tỷ lệ cho vay và giá trị, tỷ lệ PTI và tỷ lệ DTI.

Cho đến ngày nay, các mô hình chấm điểm chính xác cho cả điểm tín dụng và AUS là bí mật độc quyền và, với tư cách là người cho vay, chúng tôi chỉ có thể đoán được một số yếu tố lớn đi vào các mô hình này. Chúng tôi được cho biết rằng các mô hình có chứa nhiều yếu tố, nhưng những cái tôi đã nói là hiển nhiên. Với những mô hình AUS này, một người vay được ghi là một Accept hoặc một Thận trọng.

Chấp nhận ý nghĩa rằng nếu tất cả thông tin đã được xác minh, khách hàng đã được chấp thuận để bán cho Fannie và Freddie. Cảnh báo yêu cầu một khoản vay được bảo lãnh bằng tay sử dụng các tiêu chuẩn bảo lãnh cũ với tỷ lệ 28/36. Với sự ra đời của AUS, Fannie và Freddie cho phép các mô hình của họ mở rộng tỷ lệ lên 33% PTI và 40% DTI.

Nó đã không mất nhưng một vài năm cho Fannie / Freddie để tinh chỉnh mô hình của họ dựa trên truy cập thông tin thống kê mà họ và các văn phòng tín dụng đã đạt được về khả năng mặc định bằng cách kết hợp thông tin điểm số tín dụng với thông tin AUS. Vì vậy, rất sớm chúng tôi đã có thể bảo lãnh người vay, sử dụng AUS, với tỷ lệ 33/45, sau đó là 35/49 tỷ lệ.

Xem ra: Ở đây có Sub-prime

Đến đầu năm 2000, không phù hợp hoặc những gì chúng tôi gọi là "sub-prime" cho vay phát nổ. Sử dụng mô hình lai AUS của riêng mình (được gọi là Desktop Originator, “DO”), chúng tôi thấy ngành công nghiệp bắt đầu bỏ qua tỷ lệ PTI và tỷ lệ DTI mở rộng đến 55%.

Những người cho vay dưới chuẩn sẽ phê duyệt những người vay có tỷ lệ DTI cao tới 60-70%.

Không lâu sau đó, tôi nghĩ đến năm 2003, Fannie và Freddie rất tự tin vào các mô hình AUS của họ, họ bắt đầu quá trình “từ bỏ tỷ lệ”. Nếu mô hình AUS của họ ghi lại khách hàng là một Chấp nhận, bạn có thể bỏ qua các tỷ lệ PTI và DTI.

Yêu cầu của họ là LP & DU đã tính đến tỷ lệ khách hàng cùng với các yếu tố khác trong việc xác định khả năng mặc định. Vì vậy, bạn có khách hàng có tín dụng cao và vốn chủ sở hữu lớn mà theo lý thuyết có thể được chấp thuận với DTI 100%. Vì vậy, mở cửa cho tất cả các khoản vay "không có thu nhập - không có tài sản" và các khoản vay "thu nhập đã nêu".

Ở đây có bong bóng

Đến năm 2007 bong bóng nhà ở bắt đầu rò rỉ và mặc dù chúng tôi vẫn hoạt động trên các khoản miễn trừ tỷ lệ, bạn có thể thấy các mô hình AUS bắt đầu thắt chặt tỷ lệ DTI và hiếm khi nhận được Chấp nhận trên 55%. Trong năm 2008, tất cả chúng ta đều biết vụ nổ bong bóng nhà ở, thị trường quay trở lại, và khi thị trường trở nên tồi tệ hơn mỗi tháng, Fannie & Freddie đã tinh chỉnh mô hình AUS của họ trên cơ sở hàng tháng. Theo thứ tự rất ngắn, tỷ lệ DTI giảm xuống còn 49% sau đó là 45%.

Tỷ lệ nợ cho ngày hiện đại

Ngày nay, chúng tôi thực sự có nhiều tỷ lệ sống khác nhau. Tiêu chuẩn cho bảo lãnh thủ công là 28% PTI và 36% DTI đối với các khoản vay thông thường và 29% / 41% đối với các khoản cho vay của Chính phủ.

Ghi chú của biên tập viên: Tôi thấy thật hài hước khi các tỷ lệ này đã trở lại tỷ lệ ban đầu được tìm thấy trong các hướng dẫn nghiên cứu CFP® của tôi.

Đối với bảo lãnh AUS, PTI vẫn được miễn nếu chúng tôi nhận được Chấp nhận trên hồ sơ AUS của chúng tôi. Đối với khách hàng vay có điểm tín dụng cao và 20% trở lên, DTI cho phép có thể cao tới 49%. Đối với tái cấp vốn hợp nhất hoặc thanh toán tiền mặt, DTI tối đa cho phép là 45%. Đối với khách hàng vay dưới 20% vốn chủ sở hữu, vốn yêu cầu PMI, mức tối đa cho phép là 42%, nhưng trong trường hợp điểm tín dụng trên 740, công ty PMI có thể từ bỏ và cho phép lên đến 45%.

Điều đó mang lại cho bạn lịch sử 25yr của tôi trong ngành công nghiệp thế chấp. Nếu bạn hiểu tất cả điều đó, thì có một số công ty cho vay thế chấp muốn thuê bạn. Tôi đã thấy nhiều thay đổi hơn trong 2 năm qua mà tôi đã thấy trong thập kỷ trước năm 2008. Với máy tính vẫn thu thập số liệu thống kê về khả năng người vay có khả năng mặc định, chúng tôi sẽ tiếp tục thấy ngành phát triển.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Tôi muốn cảm ơn John đã chia sẻ kinh nghiệm của ông về ngành công nghiệp thế chấp trong hai thập kỷ rưỡi qua. Tôi nghĩ rằng takeaway lớn nhất từ này là đơn giản: sống trong khả năng của bạn. Chỉ vì bạn được phép vay nhiều hơn, không có nghĩa là bạn nên. Đây là nơi mà cảm giác thông thường phải đi vào hoạt động. Tin tưởng ruột của bạn trước khi tham gia vào một khoản thanh toán thế chấp có khả năng có thể quét sạch bạn.