Cách thêm bất động sản vào danh mục đầu tư của bạn

Đây là bài đăng của khách mời của Brandon Turner từ BiggerPockets.com

Có rất nhiều cách để nghỉ hưu giàu có.

Cổ phiếu, quỹ tương hỗ, xây dựng doanh nghiệp và nhiều “phương tiện đầu tư” khác mà bạn có thể thực hiện để giúp bạn có được một quỹ hưu trí thư giãn và giàu có.

Tuy nhiên, trong khi hầu hết các chuyên gia hiểu rằng tiết kiệm một phần tốt của tiền lương của bạn và đầu tư vào thị trường chứng khoán có thể giúp bạn đạt được điều đó, nhiều người không hiểu cách thêm bất động sản vào danh mục đó mà không kết thúc một chủ nhà mệt mỏi, bận rộn với nhiều vấn đề hơn thời gian.

Vì lý do này, tôi muốn chia sẻ suy nghĩ của tôi với bạn hôm nay về cách bạn có thể thêm bất động sản đầu tư vào danh mục của bạn để tăng tốc độ tiết kiệm của bạn, thêm vào giá trị thực của bạn và nghỉ hưu với danh mục đầu tư lớn hơn.

Cơ sở đầu tư bất động sản

Trước khi lặn sâu vào “những chi tiết cụ thể” về đầu tư bất động sản, hãy cho phép tôi nhanh chóng cung cấp cho bạn một cái nhìn tóm tắt về cách mọi người kiếm tiền trong bất động sản.

Theo nghĩa cơ bản nhất, hầu hết các nhà đầu tư mua bất động sản tìm kiếm hai điều:

• Dòng tiền - thêm thu nhập còn lại sau khi tất cả các chi phí đã được thanh toán;
• Sự đánh giá - Vốn chủ sở hữu được xây dựng khi giá trị tài sản tăng và / hoặc khoản vay được trả.

Có những lợi ích rõ ràng khác, chẳng hạn như lợi ích về thuế, tìm kiếm lựa chọn thay thế để đầu tư vào thị trường chứng khoán, hoặc nhu cầu cá nhân (chẳng hạn như chăm sóc cho cha mẹ già) nhưng chính, dòng tiền và sự đánh giá cao là hai yếu tố thúc đẩy đầu tư bất động sản tốt. Một số nhà đầu tư tập trung nhiều hơn vào việc đạt được dòng tiền tối đa, trong khi những người khác chủ yếu nhắm đến sự đánh giá cao.

Mặc dù hai thuật ngữ không phải lúc nào cũng có tỷ lệ cược với nhau, bạn thường thấy rằng các thuộc tính có nhiều dòng tiền hơn có cơ hội đánh giá thấp hơn vì chúng nằm ở nhiều vị trí "quản lý tập trung" không tăng giá trị nhanh chóng.

Vì vậy, với tư cách là một nhà đầu tư tiềm năng, loại đầu tư bất động sản bạn tìm kiếm sẽ phụ thuộc phần lớn vào chiến lược, tính cách và thời gian của bạn.

Cá nhân, tôi tin vào mua soley dựa trên dòng tiền NHƯNG mua ở các khu vực mà sự đánh giá cao là có thể.

Tôi không muốn một tài sản mà tôi lo lắng về việc bị bắn chỉ vì lái xe - nhưng tạo ra lợi tức đầu tư ổn định mỗi tháng cũng quan trọng đối với tôi.

Cuối cùng, loại đầu tư bạn nhận được là tùy thuộc vào bạn - nhưng tôi khuyên bạn nên (ít nhất là ngay từ đầu) bạn lên kế hoạch cho dòng tiền và đánh giá cao “đóng băng trên bánh”. Bằng cách này, bạn đang đảm bảo đầu tư có lợi nhuận với rủi ro tối thiểu.

Các loại đầu tư bất động sản:

Tôi chắc chắn rằng bạn biết ai đó sở hữu hoặc có thể bạn đã sở hữu một gia đình cho thuê. Tuyệt quá! Tuy nhiên, đừng nhầm lẫn ý tưởng sở hữu một ngôi nhà gia đình duy nhất làm người chơi duy nhất trong không gian đầu tư bất động sản. Trên thực tế có nhiều cách khác nhau mà bạn có thể sử dụng để đầu tư vào bất động sản, với các mức độ khó khăn, rủi ro, phần thưởng và yêu cầu về thời gian khác nhau.

Và hãy nhớ, chỉ cần về mọi tùy chọn ở đây có thể được mua như một danh sách bình thường, một bán ngắn hoặc một tịch thu nhà.

Hãy xem một vài trong số đó ngay bây giờ:

Nhà Đơn Gia Đình

Như đã đề cập ở trên, đây là loại bất động sản phổ biến nhất mà hầu hết các cá nhân quen thuộc. Ngôi nhà gia đình đơn thân rất đẹp vì chúng dễ mua (dễ dàng), dễ bán, dễ tài chính và dễ thuê. Luôn luôn có một nhu cầu cho người dân để sống ở đâu đó, vì vậy ngôi nhà gia đình duy nhất có thể cung cấp an ninh và cơ hội tốt để đánh giá cao.

Tuy nhiên, những ngôi nhà gia đình đơn lẻ cũng không luôn mang lại lợi tức đầu tư lớn nhất (tăng giá so với dòng tiền), có thể dễ dàng bị phá hủy bởi người thuê nhà xấu và với sự cạnh tranh ngày càng tăng trên thị trường bất động sản. tiêu chí của bạn.

Thuộc tính nhiều gia đình nhỏ

Các thuộc tính này sẽ bao gồm các hình thức song công, ba lần, hoặc 4-plexes và được tìm thấy ở gần như mọi cộng đồng ở Mỹ - mặc dù nhiều hơn ở một số vùng lân cận so với các khu vực khác.

Những tài sản này có lợi ích là dễ mua, tài chính và bán như tài sản gia đình đơn lẻ nhưng ít cạnh tranh hơn (hầu hết người mua nhà không tìm kiếm loại này) và “nền kinh tế có quy mô” đi kèm với nhiều đơn vị .

Những tài sản này có thể được "quản lý dữ dội" hơn so với các nhà gia đình duy nhất, nhưng nếu mua đúng cách, có thể cung cấp dòng tiền tốt và lợi tức đầu tư ổn định.

Thuộc tính Multifamily lớn

Đây là những khu phức hợp căn hộ lớn mà bạn nhìn thấy, từ 5 đơn vị đến hàng trăm. Những tài sản này được tài trợ bằng cách sử dụng một bộ phận ngân hàng hoàn toàn khác (thương mại hơn là cho vay nhà ở) và có thể yêu cầu thanh toán cao, thời hạn ngắn hơn và lãi suất cao hơn.

Những tài sản này thường được quản lý bởi một người quản lý bất động sản chuyên nghiệp (hoặc người quản lý trực tiếp, như trường hợp với tổ hợp căn hộ 24 đơn vị của riêng tôi), do đó cung cấp một khoản đầu tư nhiều hơn.

Đầu tư thương mại

Bất động sản thương mại vang lên từ các trung tâm mua sắm, cửa hàng tiện lợi, nhà hàng và hơn thế nữa. Với nguồn tài chính tương tự cho các tài sản đa gia đình lớn, 20-40% là các yêu cầu thanh toán xuống điển hình và một lần nữa, bộ phận thương mại là người bạn sẽ muốn nói chuyện với ngân hàng.

Bất động sản thương mại có lợi ích của thời hạn thuê dài hạn, nhưng vị trí tuyển dụng thường có thể dao động từ vài tháng đến nhiều năm.

Thuế Liens

Khi một chủ sở hữu bất động sản từ chối trả tiền thuế của họ, chính quyền địa phương có thể đặt một quyền sở hữu vào tài sản, bán quyền sở hữu đó cho một nhà đầu tư, và sau đó chủ đầu tư có thể nhận được tiền lãi. Hệ thống này thực sự có thể là phương pháp “không có nhà vệ sinh” đối với việc đầu tư bất động sản, nhưng việc học cách tìm đúng loại tiền thuế có thể là một nghệ thuật.

Ghi chú

Một phương thức đầu tư khác mà không phải là "chủ sở hữu" - một ghi chú bất động sản được tạo ra khi một người cho vay tài trợ một giao dịch bất động sản và nhận được lãi từ khoản vay đó. Những ghi chú này có thể được thực hiện, mua hoặc bán giống như một tài sản thực.

Loại hình đầu tư này có thể gần như hoàn toàn “thụ động” nhưng có thể gây rủi ro cho người vay mặc định về khoản vay, đòi hỏi phải tịch biên nhà.

Mua và bán ghi chú thế chấp rất giống với việc đầu tư vào khoản vay ngang hàng với các công ty thích Câu lạc bộ cho vay và Thịnh vượng.

Đòn bẩy trong đầu tư bất động sản

Để tận dụng hoặc không tận dụng, đó là câu hỏi.

Đầu tư bất động sản cung cấp một lợi thế độc đáo so với hầu hết các loại hình đầu tư khác - và đó là sức mạnh của đòn bẩy. Chắc chắn, với các cổ phiếu bạn có thể mua trên lề và thêm một số đòn bẩy ở đó, nhưng chỉ bất động sản cho phép bạn mua với ít nhất là 20% xuống (10% với một số chương trình, và 3,5% nếu bạn định sống ở bất động sản.)

Điều này có nghĩa là bạn có khả năng nhận được 100% sự đánh giá cao nhưng chỉ phải trả 20% tài sản. Tuy nhiên, điều đó cũng có nghĩa là bạn có khả năng mất 100% giá trị giảm nếu giá giảm, xóa hoàn toàn thanh toán của bạn.

Vẫn còn một cuộc tranh luận lớn trong cộng đồng tài chính cá nhân về việc liệu sử dụng nợ như đòn bẩy, chẳng hạn như giảm 20% và tài trợ phần còn lại của một bất động sản đầu tư, là một ý hay hay không. Những người ủng hộ việc sử dụng "nợ thông minh" xem xét toán học và chỉ ra rằng nếu bạn có thể vay, hãy giả sử 5% và kiếm 15% - bạn sẽ tiến lên phía trước. Ngoài ra, bằng cách tận dụng tiền của bạn và tìm kiếm một thỏa thuận đáng kinh ngạc cung cấp dòng tiền tốt - lợi tức đầu tư của bạn có thể rất lớn.

Tuy nhiên, đối thủ nợ và đòn bẩy nhìn vào vấn đề nợ trên hầu hết người tiêu dùng và chỉ ra rằng, như Dave Ramsey thích nói, "100% nhà bị tịch thu năm ngoái đã xảy ra với những người có thế chấp."

Sự lựa chọn sử dụng hoặc không sử dụng đòn bẩy là cá nhân nghiêm túc và một cái gì đó để quyết định giữa bạn, gia đình bạn và vị trí tài chính cá nhân của bạn. Cho dù bạn chọn sử dụng nợ hay không, tôi khuyên bạn nên tìm hiểu tất cả những gì bạn có thể về con đường đầu tư dự định trước khi chìm bất kỳ tiền mặt nào - vì vậy bạn tối đa hóa cơ hội thành công và lợi nhuận.

Lập kế hoạch của bạn

Một khi bạn đã phát hiện ra bất động sản cụ thể của bạn đầu tư thích hợp và quyết định về cách bạn có kế hoạch tài trợ cho thỏa thuận của bạn, bước tiếp theo của bạn là lập kế hoạch. Như tôi thường nói, bạn không lái xe từ Canada đến Peru chỉ biết rằng đó là miền Nam - bạn cần một bản đồ đường bộ, một kế hoạch. Một bản đồ giúp bạn đi đúng hướng, tránh xa các ngõ cụt và giúp bạn dễ dàng thấy điểm dừng chân tiếp theo ở đâu.

Khi lựa chọn đầu tư vào bất động sản, việc có kế hoạch cũng quan trọng. Bạn cần phải quyết định loại đầu tư bất động sản cụ thể mà bạn muốn theo đuổi (như chúng tôi đã thảo luận ở trên) và cách bạn lập kế hoạch tài trợ cho khoản đầu tư đó (cũng đã đề cập ở trên.) Tiếp theo - điều quan trọng là xác định kế hoạch yêu cầu tài chính của bạn cho khoản đầu tư đó cũng.

Cách tính toán mà tôi muốn sử dụng khi điều tra một khoản đầu tư bất động sản tiềm năng được gọi là "Quy tắc 50%". Quy tắc này cho rằng đối với bất kỳ khoản đầu tư bất động sản nào, chi phí thường chiếm khoảng 50% tổng thu nhập, không bao gồm thanh toán nợ. Điều này có nghĩa là nếu 4-plex sẽ mang lại 2.000 đô la mỗi tháng, bạn có thể giả định 1.000 đô la mỗi tháng sẽ bị trừ đi chi phí, khiến bạn có 1.000 đô la dưới dạng tiền mặt (nếu không có thế chấp) hoặc trả tiền thế chấp. Nếu khoản thanh toán nợ của bạn là 600 đô la mỗi tháng, bạn có thể mong đợi hợp lý 400 đô la mỗi tháng bằng dòng tiền vào thời điểm đó.

Sử dụng quy tắc này (và hãy nhớ, đó chỉ là quy tắc, không phải là sự thật phúc âm, vì vậy hãy đảm bảo luôn luôn chạy các con số chính xác trên bất kỳ thuộc tính cụ thể nào mà bạn đang phân tích), bạn có thể tìm ra lợi tức đầu tư và quyết định xem một tài sản đáng để theo đuổi. Trong ví dụ trên, nếu tôi đã trả 20.000 đô la cho một khoản thanh toán xuống trên tài sản đó đang cung cấp 400 đô la mỗi tháng bằng dòng tiền ($ 4800 mỗi năm), tôi sẽ xem xét lợi tức đầu tư 24% bằng tiền mặt từ tài sản đó , không bao gồm bất kỳ lợi ích nào trong tương lai từ sự đánh giá cao.

Bằng cách xác định tiêu chí tài chính của bạn, bạn có thể nhanh chóng sàng lọc 90% các dịch vụ bất động sản không phải là giao dịch tốt và chỉ tập trung vào những giao dịch sẽ cung cấp cho bạn loại lợi tức đầu tư mà bạn đang tìm kiếm.

Tự quản lý và quản lý tài sản

Cuối cùng, bạn sẽ cần phải quyết định xem bạn có muốn tự quản lý tài sản của mình hay không.

Nếu bạn đang tìm mua một căn nhà riêng lẻ tại một thời điểm, và có rất nhiều thời gian rảnh, không quá khó để làm. Tuy nhiên, nếu bạn có kế hoạch mua nhiều tài sản và phát triển danh mục đầu tư của mình - hoặc đơn giản là bạn không có nhiều thời gian, hãy đảm bảo lập kế hoạch quản lý tài sản tốt và phù hợp với ngân sách.

Hãy nhớ rằng hầu hết các tài sản tôi đã mua đều là repos ngân hàng, mà tôi đã mua sau khi chủ nhà mất tài sản của mình cho ngân hàng.Điều này chứng minh rằng không phải lúc nào cũng dễ dàng là chủ nhà và dễ dàng xâm nhập vào đầu bạn. Trừ khi bạn có đủ kiên nhẫn để xử lý các tình huống khó khăn của người thuê nhà và kiến ​​thức để xử lý các tình huống đó một cách chính xác - tôi khuyên bạn nên có một người quản lý tài sản đủ điều kiện.

Nếu bạn có kế hoạch quản lý bản thân, hãy đảm bảo sàng lọc đúng cách người thuê nhà của bạn, nhận ra rằng tốt hơn là chờ người thuê nhà đúng hơn là đặt người thuê nhà xấu mà sau này sẽ gây ra vấn đề tài chính lớn. Để biết thêm thông tin về sàng lọc người thuê nhà, hãy nhớ xem bài đăng dài thứ hai mà tôi từng viết, "Chiếu phim người thuê nhà: Hướng dẫn cuối cùng".

Đi đâu từ đây

Bất kể bạn đầu tư bất động sản vào kế hoạch gì, tôi khuyên bạn nên nghiên cứu tất cả những gì bạn có thể để trở thành một nhà đầu tư tốt trước khi bỏ tiền vào đó. Đầu tư bất động sản không phải là thụ động như các phương tiện đầu tư khác, nhưng lợi nhuận có thể thổi hầu hết các khoản đầu tư khác ra khỏi nước khi thực hiện đúng và khi bạn có một kế hoạch vững chắc tại chỗ và đang đầu tư với trí thông minh. Dòng tiền bạn nhận được từ tài sản của bạn có thể nhanh chóng thêm hàng ngàn vào tài khoản tiết kiệm của bạn mà không phải làm việc một ngày cho nó. Điều này có thể giúp bạn nghỉ hưu nhanh hơn hoặc ít nhất là về hưu với thu nhập nhiều hơn, nhiều tài sản hơn và nhiều kinh nghiệm hơn.

Có rất nhiều sách, podcast, diễn đàn, blog, câu lạc bộ bất động sản và các nguồn giáo dục tuyệt vời khác, và hầu hết đều miễn phí. Thông tin đã được dân chủ hóa, vì vậy hãy tận dụng các nguồn tài nguyên trực tuyến tuyệt vời. Bạn không cần phải trở thành một chuyên gia, nhưng một khi bạn chọn con đường đầu tư bất động sản cụ thể của bạn - ít nhất trở nên quen thuộc với niche cụ thể đó. Tham gia, đặt câu hỏi (như trong phần bình luận bên dưới các bài viết sử thi như thế này… gợi ý gợi ý…) và tìm hiểu một số nhà đầu tư địa phương có thể giúp bạn nhận được từ nơi bạn đang ở nơi bạn muốn.

Nghỉ hưu của bạn là của bạn để làm cho nó những gì bạn sẽ. Đừng ngại thêm một chiếc xe mới vào danh mục đầu tư của bạn, và hy vọng tôi đã tạo ra trường hợp bất động sản nên là chiếc xe đó.

Hãy cho tôi biết trong phần bình luận bên dưới nếu bạn đầu tư vào bất kỳ bất động sản nào - tại sao hoặc tại sao không - và bất kỳ câu hỏi hoặc nhận xét nào khác mà bạn có thể có.

Brandon Turner (G +) là một nhà đầu tư bất động sản tích cực và là biên tập viên cao cấp tại BiggerPockets.com, bất động sản đầu tư mạng xã hội. Brandon thích viết các bài đăng blog dài hoành tráng như bài đánh giá của ông về Rocket Lawyer.com hoặc sách điện tử trực tuyến miễn phí phổ biến nhất của uber The Ultimate Beginner's Guide để đầu tư bất động sản.