Suy nghĩ về việc cho thuê nhà của bạn? 15 mẹo để tối đa hóa thu nhập của bạn

Một trong những cống rãnh lớn nhất về thu nhập cho thuê của chủ nhà là chi phí. Sở hữu tài sản cho thuê là không bao giờ dễ dàng như mua một tài sản, tìm một người thuê nhà và chờ đợi cho các kiểm tra chất béo lớn để cuộn trong - và chủ nhà hiểu biết biết điều này.

"Một khi một tài sản được mua, ROI của nó chủ yếu đi xuống để giảm thiểu thiệt hại", Brian Davis, một nhà đầu tư bất động sản với 15 tài sản cho thuê và đồng sáng lập của blog bất động sản nói. SparkRental. "Tôi thích nghĩ về thu nhập cho thuê như một đường ống mà bạn muốn tiếp tục chảy suôn sẻ và với sự rò rỉ tối thiểu."

Cho dù bạn dự định tham gia vào hoạt động kinh doanh của chủ nhà hay bạn là chủ nhà có kinh nghiệm, bạn có thể muốn biết cách kiếm thêm thu nhập. Chúng tôi đã nói chuyện với một nhóm chuyên gia bất động sản để thu thập các đề xuất hàng đầu của họ về cách tối đa hóa thu nhập cho thuê của bạn.

1. Người thuê màn hình kỹ lưỡng

Một trong những phức tạp lớn nhất mà chúng tôi nghe nói chủ nhà đề cập đến là chi phí (bằng tiền, thời gian và căng thẳng) của việc trục xuất người thuê nhà phiền hà. Một vụ trục xuất có thể mất từ ​​ba đến sáu tháng và có thể mất phí lên tới $ 5,000, do đó, hãy thực hiện một số công việc phòng ngừa bằng cách đưa người thuê mới thông qua quy trình sàng lọc toàn diện.

Chạy kiểm tra tín dụng để cung cấp cho bạn ý thức về trách nhiệm tài chính của họ, cùng với một cuộc điều tra tội phạm và trục xuất. Ngoài ra, làm một chút trinh sát.

"Lái xe theo nơi cư trú hiện tại của họ", Denise Supplee, một đại lý bất động sản, nhà đầu tư và quản lý tài sản cũ, cũng như đồng sáng lập của SparkRental nói. “Có lộn xộn không? Có thùng rác nào bị vứt đi - hay tệ hơn, thùng rác có chất đống không? Có một chiếc xe cũ bị hỏng với thẻ hết hạn chỉ ngồi không? Những lá cờ cảnh báo lớn! ”

2. Người thuê nhà bằng chứng của bạn

“Chủ nhà không thể khấu trừ tiền từ khoản tiền đặt cọc bảo đảm cho 'hao mòn thông thường', vì vậy họ cần phải làm những gì họ có thể làm để ngăn chặn nó,” Davis nói.

Điều này bao gồm cấm gắn TV trong hợp đồng thuê của bạn, đảm bảo phần cứng như thanh khăn vào đinh tán, chọn cho sàn bảo trì thấp như gỗ cứng trên thảm và cài đặt các điểm dừng cửa. Bất cứ thứ gì ngăn cản việc sử dụng hợp lý hàng ngày để lại dấu ấn trên tài sản của bạn là một động thái khôn ngoan.

Cảnh quan đơn giản và vật liệu bên ngoài bền như gạch và vinyl cũng có thể cắt giảm chi phí bảo trì của bạn, tư vấn cho Chad Carson, một nhà đầu tư bất động sản và blogger tại CoachCarson.com.

3. Nhận Bảo hiểm Đúng

Điều này sẽ đi mà không nói, nhưng luôn luôn mùa xuân cho bảo hiểm trách nhiệm của chủ nhà.

Carson nói: “Chỉ có một vụ kiện phù phiếm có thể làm cạn kiệt tài khoản ngân hàng của bạn. "Một chính sách bảo hiểm tốt sẽ thuê luật sư để bảo vệ bạn trong trường hợp không có vụ kiện."

Biên tập viên của Penny Hoarder, Justin Cupler đã thuê ngôi nhà cũ của mình trong một năm sau khi chuyển ra ngoài và anh ấy bổ sung thêm: “Gọi cho công ty bảo hiểm của bạn và đổi sang chính sách chỉ có cấu trúc. Hầu hết các chính sách chủ nhà bao gồm toàn bộ ngôi nhà và nội dung của ngôi nhà. Nếu bạn đang thuê nó cho người lạ, không cần phải bảo đảm vật phẩm của họ. Điều này có thể giúp bạn tiết kiệm khoảng 25 đến 50 đô la mỗi tháng ”.

4. Mua bảo hành tại nhà

“Nếu ngôi nhà của bạn lớn hơn, mọi thứ chắc chắn sẽ bị phá vỡ", Cupler nói. “(Bảo hành nhà) thường chi phí chỉ từ 20 đến 50 đô la mỗi tháng và bao gồm bạn trong trường hợp có sự cố bất ngờ có thể làm mất dự trữ của bạn”.

5. DIY Bất cứ khi nào có thể

“Có một tài sản cho thuê là ít hơn về tối đa hóa thu nhập và nhiều hơn nữa về giảm thiểu expenmè", Andy Panko, chủ sở hữu của hai căn hộ một phòng ngủ trong một khu phức hợp ở Woodbridge, New Jersey cho biết. “Tôi luôn cố gắng cá nhân làm nhiều nhất có thể liên quan đến tài sản của mình. Tôi rất tiện dụng và có thể xử lý hầu hết các sửa chữa và cập nhật điển hình. Tôi cũng làm tất cả quảng cáo của riêng mình (miễn phí qua Craigslist), hiển thị các đơn vị của tôi và thực hiện tất cả các kiểm tra lý lịch và kiểm tra tín dụng (thông qua dịch vụ SmartMove của TransUnion, mà tôi tính cho người thuê). ”

6. Sử dụng cơ quan cho thuê có thận trọng

Một số chủ nhà tìm thấy các cơ quan cho thuê và quản lý tài sản có giá trị chi phí, vì họ tiết kiệm thời gian và căng thẳng trong thời gian dài.

“Tôi quá dễ dàng với những người thuê nhà của tôi - không tính phí trễ hoặc bắt đầu trục xuất khi họ đứng sau. Điều này cho phép họ đi bộ trên tất cả tôi và chi phí cho tôi nhiều tiền hơn, "Mark Ferguson của Invest Four More nói. “Khi tôi có bảy tài sản, tôi đưa chúng cho một công ty quản lý, và chúng còn khó khăn hơn nhiều. Mặc dù tôi đã trả cho họ một tỷ lệ phần trăm tiền thuê nhà, chúng tôi thu được nhiều tiền thuê hơn và có người thuê nhà tốt hơn. Nó đã cứu tôi đau đầu, thời gian và tiền bạc. ”

Nếu bạn đi tuyến đường này, chỉ cần đảm bảo bạn đang nhận được nhiều lợi nhuận nhất cho đồng tiền của mình. Cupler đề nghị so sánh các khoản phí trước tiên bằng cách "nhận được một vài cơ quan cạnh tranh cho doanh nghiệp của bạn và tìm kiếm một trong những lợi ích tốt nhất cho chi phí."

Nếu bạn muốn từ bỏ phí, có những công cụ hữu ích.

“Thuê một người quản lý tài sản có thể mất một số nhức đầu trong việc đối phó với người thuê nhà, nhưng lệ phí của họ có thể mất đến 10% lợi tức của bạn. Trong thị trường bất động sản hiện nay, điều đó có thể làm giảm dòng tiền của bạn đến mức không thể biến lợi nhuận, ”Callie Hamilton, một nhà đầu tư bất động sản, người chồng đã thành lập Rentlit để giúp các chủ nhà xử lý những thứ như thanh toán tự động trực tuyến, dịch vụ bảo trì, kiểm tra lý lịch và cho thuê sáng tạo riêng của họ.

7. Kiểm tra tài sản của bạn thường xuyên

Ngay cả khi bạn đã thuê một người nào đó để xử lý việc quản lý hàng ngày của mình, hãy đảm bảo thường xuyên kiểm tra các thuộc tính của bạn để đảm bảo người thuê nhà của bạn luôn cập nhật khoản đầu tư của bạn.

"Đi qua các tài sản thường xuyên như bạn có thể," Deb Tomaro, nhà môi giới liên kết với RE / MAX Acclaimed Properties nói. “Thay bộ lọc lò cứ sau 60 ngày là một lý do tuyệt vời. Điều đó mang lại cho bạn một cơ hội để tìm kiếm bất kỳ vấn đề nào trước khi chúng biến thành một sửa chữa lớn và tốn kém. Ví dụ, tôi không thể nói cho bạn biết có bao nhiêu cái tủ dưới bồn rửa nhà bếp bị xé toạc bởi vì người thuê nhà nhồi đầy đồ đạc và không bao giờ biết rằng có một chỗ rò rỉ nhỏ. Việc rò rỉ xảy ra trong một năm, cơ sở chìm bị phá hủy. Mỗi lần tôi đi vào một đơn vị cho thuê, tôi hỏi liệu tôi có thể kiểm tra dưới bồn rửa để xem có rò rỉ nào không, và tôi chạy tay dọc theo tất cả hệ thống ống nước để đảm bảo tôi không cảm thấy bị rò rỉ. ”

Ngay cả một ổ đĩa đơn giản-by để đảm bảo rằng mọi thứ đang được duy trì ở bên ngoài có thể cho bạn biết rất nhiều, cô nói.

8. Giữ người thuê nhà của bạn hạnh phúc

Ngoài việc trục xuất, chi phí doanh thu xếp hạng cao trong danh sách những điều cần tránh của chủ nhà.

"Những chi phí lớn nhất trong kinh doanh cho thuê xảy ra khi một người thuê nhà di chuyển ra ngoài," Carson nói. "Một người thuê nhà ở lại năm hoặc sáu năm không phàn nàn về những vết ố trên tường, nhưng đối với người thuê nhà mới, bạn sẽ phải sơn và sửa chữa khác."

Giữ người thuê nhà của bạn hạnh phúc bằng cách đáp ứng yêu cầu bảo trì kịp thời và lịch sự. Nếu bạn thấy bạn phải tăng tiền thuê để đáp ứng các khoản chi phí hàng tháng, hãy cho người thuê một động cơ để gắn bó với bạn, như một nâng cấp nhỏ khi họ gia hạn hợp đồng thuê nhà của họ, Carson cho biết.

9. Nhận được nhiều nhất cho thuê mỗi chân vuông

"Lớn hơn không phải lúc nào cũng tốt hơn trong thế giới cho thuê", Carson cảnh báo. “Tìm tài sản có giá thuê cao nhất trên mỗi foot vuông. Nhiều lần một căn hộ rộng 1000 foot vuông sẽ cho thuê giống như một căn hộ rộng 1.300 foot vuông. Nhưng bức tranh và bảo dưỡng liên tục khác sẽ tốn nhiều hơn cho đơn vị lớn hơn. ”

Hoặc làm theo ví dụ về Keisha Blair, đồng sáng lập của Aspire-Canada, và tập trung vào việc thuê các thuộc tính nhiều gia đình, "có thể giảm nguy cơ có thời gian dài của vị trí tuyển dụng đáng kể, giảm nguy cơ mất thu nhập", cô nói. “Trong các ngôi nhà nhiều gia đình như ba lần, điều này làm tăng đáng kể tiềm năng thu nhập trong khi giảm thiểu thiệt hại đáng kể nếu một người thuê nhà quyết định rời khỏi. Mặc dù những tài sản này có xu hướng đắt hơn, nhưng chúng có khuynh hướng hoạt động tốt hơn trong một thời gian dài.

10. Không bao gồm các tiện ích

Không bao giờ bao gồm các tiện ích biến đổi như nhiệt hoặc điện trong giá thuê. Jennifer Stahlman của PayLease giải thích lý do:

• "Đệm giá thuê để bao gồm các tiện ích có nghĩa là bạn phải tăng quá mức tiền thuê trong một thị trường đã cạnh tranh."

• "Khi tiện ích được bao gồm, không có động cơ để người dân bảo tồn, dẫn đến hóa đơn tiện ích cao hơn."

• "Nếu bạn không thêm đủ để trang trải tất cả các tiện ích, bạn phải trả tiền chênh lệch."

• “Các nhà cung cấp dịch vụ tiện ích thường xuyên tăng lãi suất của họ, dẫn đến số tiền hóa đơn không nhất quán”.

11. xây dựng những điều trong

Xem xét đầu tư vào đồ nội thất tích hợp như kệ hoặc nook ăn sáng.

"Nói chung, nếu nó không thể được di chuyển, nó không thể bị phá vỡ", ông chủ nhà đầu tư và bất động sản nhà đầu tư Eugene Gamble nói. “Mặc dù ban đầu đắt hơn, chi phí được giảm thiểu bởi số lượng sửa chữa cần thiết khi người thuê nhà không thể di chuyển các mảnh theo mong muốn cụ thể của họ. Bạn cũng tiết kiệm thời gian trong việc tìm kiếm thay thế hoặc sửa chữa. ”

Carson cũng khuyến nghị bao gồm rất nhiều giải pháp lưu trữ tích hợp, vì một lý do rất khéo léo: "nhiều thứ hơn = khó di chuyển hơn!"

12. Tính phí bổ sung cho Add-Ons

Xem xét cho thuê bất kỳ nhà để xe nào nằm trên tài sản của bạn một cách riêng biệt, Gamble khuyên. “Không phải tất cả những người thuê nhà đều có một chiếc xe hơi, vì vậy bạn có thể thuê thêm không gian nếu nó nằm ở vị trí phù hợp và đặt ra.”

Nếu bạn thuê người thuê nhà với vật nuôi, hãy yêu cầu họ trả phí vật nuôi một lần hoặc hàng tháng thay vì trả tiền đặt cọc cho thú cưng, Kaycee Wegener của Rentec Direct. “Nếu bạn yêu cầu một khoản tiền gửi thú cưng, số tiền đó chỉ có thể được sử dụng để làm sạch mọi thiệt hại do vật nuôi gây ra và số dư còn lại phải trả lại cho người thuê nhà… Tuy nhiên, nếu bạn tính phí một lần hoặc hàng tháng, bạn có thể sử dụng thu nhập theo quyết định của mình. ”

13. Mẫu LLC

“Một doanh nghiệp thành công bắt đầu (và vẫn như vậy) bằng cách tự định vị để giảm rủi ro. Thông báo, không phải là "loại bỏ" rủi ro, bởi vì điều đó là không thể, "luật sư và nhà đầu tư bất động sản Craig Morgan nói. Chiến lược của anh ta để làm như vậy:

Có một LLC duy nhất (sự lựa chọn thực thể phổ biến nhất cho các nhà đầu tư) cho các tài sản bất động sản. Giữ cho thuê của bạn trong một LLC; LLC này không hợp tác với các dự án khác hoặc thực hiện các dịch vụ khác (ví dụ: công việc của nhà thầu). Tất cả LLC đều giữ tài sản.

Nếu bạn có danh mục đầu tư ngắn hạn (đọc: sửa lỗi và lật), hãy đặt danh mục đó vào một LLC khác. Nếu bạn là người sửa chữa tại nhà hoặc người quản lý tài sản, thì dịch vụ đó được thực hiện theo một thực thể khác. Điểm mấu chốt ở đây là bạn giới hạn phơi nhiễm (nghĩa là trách nhiệm pháp lý) của từng LLC. Về lý thuyết, nguyên đơn chỉ có thể theo sau những gì có trong LLC / giá trị trong LLC. Vì vậy, nếu bạn bị kiện như một nhà thầu, nguyên đơn không thể nhận được một khoản tiền thuê nhà của bạn bởi vì đó là một doanh nghiệp riêng biệt và khác biệt.

14. Crunch các số

"Kể từ khi một tài sản cho thuê là một khoản đầu tư, nó phải được phân tích như vậy," Panko nói. Kết quả là, "quan trọng hơn là tối đa hóa trở về hơn để tối đa hóa thu nhập. Ngay cả khi bạn có đủ tiền mặt để mua một tài sản cho thuê hoàn toàn, bạn thường có thể kiếm được một lợi nhuận tốt hơn bằng tiền của bạn bằng cách vay tiền để trả phần lớn tiền. ”Ông cung cấp ví dụ này bằng cách sử dụng các đơn vị của mình:

Tổng chi phí hàng tháng của thuế, phí bảo trì và bảo hiểm là khoảng $ 525, và tiền thuê hàng tháng là $ 1,250. Đó là thu nhập ròng hàng tháng vào khoảng $ 725, hoặc $ 8,700 mỗi năm.

Tài sản có giá khoảng 110.000 đô la. Nếu tôi đã bỏ hết 110.000 đô la để mua nó hoàn toàn, tôi chỉ kiếm được khoảng 8,3% mỗi năm cho khoản đầu tư của mình, tức là 8,700 đô la thu nhập ròng chia cho khoản đầu tư ban đầu là 110.000 đô la. Thay vào đó, tôi chỉ đặt 27.500 đô la tiền của mình vào (thanh toán 25%) và vay phần còn lại với khoản vay 30 năm. Khoản vay này là khoảng 400 đô la mỗi tháng. Vì vậy, thêm vào thuế, bảo trì và bảo hiểm có nghĩa là tổng chi phí hàng tháng của tôi là $ 925.

Với tiền thuê hàng tháng là $ 1,250, điều này có nghĩa là thu nhập ròng hàng tháng của tôi chỉ là $ 325 một tháng, hoặc $ 3,900 mỗi năm. Tuy nhiên, tương đương với lợi tức 14,2% mỗi năm, tức là 3,900 đô la thu nhập ròng chia cho khoản đầu tư ban đầu là 27.500 đô la. Vì vậy, bằng cách lấy ra một khoản vay thay vì mua nó hoàn toàn, thu nhập của tôi bị giảm nhưng lợi tức đầu tư của tôi tăng lên.

Điều đó nói rằng, bạn vẫn cần phải biết những gì bạn đang nhận được vào: "Cần lưu ý rằng vay tiền làm tăng nguy cơ sở hữu một tài sản cho thuê," Panko cho biết thêm. "Ví dụ, ngay cả khi các đơn vị là unoccupied cho tháng và, do đó, không sản xuất bất kỳ thu nhập, các khoản vay vẫn cần phải được trả tiền hàng tháng."

Như với bất kỳ quyết định kinh doanh phức tạp nào, nếu bạn cảm thấy đầu của bạn bắt đầu quay, tốt nhất bạn nên tham khảo ý kiến ​​chuyên gia.

15. Sử dụng các kỳ nghỉ của bạn

Quá nhiều chủ nhà bỏ lỡ tiền tiết kiệm vì "họ không biết chi phí được phép là gì" khi nói đến việc giảm thuế, Gamble nói. “Chủ nhà có thể yêu cầu tất cả các loại phá vỡ cho việc bảo trì tài sản của họ và trong việc trả nợ thế chấp. Tìm hiểu những gì bạn có thể làm, hoặc thuê một kế toán tài sản có kinh nghiệm. "

Turn của bạn: Bạn có một tài sản cho thuê? Bạn sẽ thêm những mẹo nào khác vào danh sách này?

Kelly Gurnett là một blogger, nhà văn và biên tập viên tự do điều hành blog Cordelia Calls It Quits, nơi cô ghi lại những nỗ lực của mình để loại bỏ cuộc sống của cô về những điều không quan trọng và tập trung nhiều hơn vào những việc cần làm. Theo dõi cô ấy trên Twitter @CordeliaCallsIt.