Nếu bạn mua một duplex và sống ở một bên, bạn có một ngôi nhà và tiền thuê đến từ phía bên kia để giúp trả tiền.
Bất động sản đầu tư cũng mang lại lợi thế về thuế. Và điều gì có thể dễ dàng hơn việc quản lý một cửa cho thuê bên cạnh?
Bạn có thể đã nghe những lý lẽ để mua một bản duplex thay vì một ngôi nhà một gia đình. Nhưng nó thực sự là một ý tưởng tốt cho bạn?
Có lẽ.
Gần đây, sau bốn năm nhiệt độ và độ ẩm của Florida, vợ tôi và tôi chuyển về Colorado để mua một căn hộ hai tầng ở thị trấn nhỏ Florence.
Chúng tôi chỉ sống ở đây một thời gian ngắn, vì vậy tôi không thể cung cấp một hướng dẫn toàn diện để mua một căn hộ hai chiều như một ngôi nhà. Nhưng rất nhiều điều có thể xảy ra trong một vài tháng, vì vậy có lẽ bạn có thể học một vài bài học từ kinh nghiệm của chúng tôi.
Thậm chí có thể đủ để quyết định xem bạn đã sẵn sàng cho lối sống / đầu tư này chưa…
Mua tại một khoảng cách
Vợ tôi bận rộn, vì vậy tôi đã bay đến Colorado một mình trong bốn ngày để tìm nhà mới và đầu tư của chúng tôi.
Khi tôi đã trở lại Florida, chúng tôi đã cố gắng mua một tài sản đa nhân - yêu thích của tôi trong bảy tài sản mà tôi đã thấy. Chúng tôi đã phát hiện ra một số vấn đề và thỏa thuận này đã giảm, vì vậy chúng tôi đã đưa ra đề nghị về hai mặt tôi đã ở trong 10 phút.
Việc mua tài sản bạn chỉ ở trong một vài phút không phải là rủi ro như âm thanh, miễn là bạn có khả năng kiểm tra trong hợp đồng của mình.
Nếu thanh tra đã tìm thấy bất kỳ vấn đề lớn nào, chúng tôi có thể đã lùi lại. Cả hai đơn vị đã bị chiếm đóng, vì vậy chúng tôi cũng có thể đã được hỗ trợ sau khi xem xét các hợp đồng cho thuê, nếu tiền thuê ít hơn được nêu trong thông tin danh sách.
Bất động sản đang bán nhanh ở Colorado và giá đang tăng, nhưng chúng tôi đã không có mua gì đó. Vì vậy, chúng tôi đã cung cấp 119.000 đô la, thấp hơn giá yêu cầu khoảng 8.000 đô la.
Người bán nói có.
Trong khi đó, vợ tôi đã hỏi tôi những câu hỏi mà tôi không thể trả lời, như là phòng ngủ được trải thảm, tường màu gì, và nơi máy giặt và máy sấy được đặt.
May mắn thay, thanh tra viên đã trả lời một số câu hỏi đó.
Quan trọng hơn, anh tình cờ có kinh nghiệm về kỹ thuật kết cấu. Các duplex được xây dựng vào năm 1900, nhưng ông đảm bảo với chúng tôi các vết nứt trên tường (hầu hết trong số đó tôi đã không nhớ) là không có gì nghiêm trọng.
Bài học:
- Đừng quá gắn bó với một tài sản.
- Có lựa chọn thay thế trong tâm trí.
- Thử cung cấp ít hơn giá yêu cầu.
- Hãy dành thời gian của bạn nhìn vào một tài sản nếu bạn quan tâm đến nó.
- Thuê một thanh tra có kinh nghiệm xây dựng hoặc kỹ thuật.
Đàm phán giao dịch
Các duplex không có vấn đề chức năng lớn.
Sau khi chúng tôi nhận được báo cáo kiểm tra, chúng tôi đã yêu cầu một số sửa chữa nhỏ và người bán đã đồng ý. Ông cũng đảm bảo với chúng tôi một đơn vị sẽ bị bỏ trống bởi thời gian chúng tôi di chuyển.
Hợp đồng của chúng tôi cho phép chúng tôi hủy giao dịch nếu chúng tôi không tìm thấy bảo hiểm có thể chấp nhận được. Và bởi chấp nhận được, nó có nghĩa là hầu như bất cứ điều gì - từ giá cả đến những gì có thể được bao phủ hoặc loại trừ (chẳng hạn như động đất hoặc lũ lụt).
Ngôn ngữ của hợp đồng cho biết chúng tôi có thể hủy hợp đồng “dựa trên bất kỳ điều khoản nào không đạt yêu cầu của Bảo hiểm tài sản, theo quyết định riêng của người mua"Tất nhiên, có một thời hạn, như với tất cả các dự phòng.
Đại lý bảo hiểm hỏi chúng tôi những câu hỏi mà chúng tôi đã chuyển cho đại lý bất động sản của chúng tôi, người đã thông báo cho đại lý bán hàng, người đã chuyển cho người bán, người đã trả lời đại lý của mình, người đã liên lạc với đại lý của chúng tôi. và chúng tôi liên lạc với đại lý bảo hiểm của chúng tôi, người sau đó đã có một câu hỏi khác.
Quá trình này tẻ nhạt và chậm chạp. Và bảo hiểm đắt tiền, mà chúng tôi phát hiện ra trong ngày sau thời hạn bảo hiểm dự phòng của chúng tôi.
May mắn thay, sau khi hỏi đại lý bảo hiểm của chúng tôi, chúng tôi thấy rằng chúng tôi có thể giảm chi phí đáng kể bằng cách tăng khoản khấu trừ, thanh toán trước một năm và nhận bảo hiểm xe hơi của chúng tôi thông qua cùng một công ty.
Các thông tin niêm yết cho biết các đơn vị đã được thuê với giá 650 đô la mỗi tháng, nhưng tôi đột nhiên nhớ lại người thuê nhà ở một bên nói với tôi rằng cô ấy đã trả 600 đô la.
Chúng tôi nhận được bản sao của các hợp đồng thuê được gửi qua email cho chúng tôi và tiền thuê nhà là $ 650, nhưng đã được giảm giá $ 50 nếu cô ấy giữ vị trí phù hợp để trưng bày trong khi nó đã được bán.
Bài học:
- Kiểm tra là một cơ hội để thương lượng lại hoặc quay trở lại của một thỏa thuận.
- Xem thời hạn trong hợp đồng.
- Hãy hỏi đại lý bảo hiểm của bạn cách bạn có thể giảm phí bảo hiểm hàng năm của mình.
- Đặt câu hỏi cho người thuê khi bạn nhìn thấy một địa điểm.
- Luôn yêu cầu bản sao thỏa thuận thuê và các hợp đồng khác
Đóng giao dịch
Ngay sau khi chúng tôi đã qua thời hạn hợp đồng của chúng tôi, chúng tôi liệt kê nhà của chúng tôi ở Florida để bán.
Nó được bán vào ngày hôm sau với giá cao hơn giá chào bán - Thời gian điên rồ đã trở lại Florida! Chúng tôi đã đóng cửa việc bán 16 ngày sau đó, một vài ngày sau khi đóng cửa song công.
Trong khi đó, chúng tôi phát hiện người thuê nhà trong đơn vị chúng tôi dự định chiếm giữ vẫn còn đó.
Chúng tôi suy nghĩ về khả năng vô gia cư sau khi đóng cửa ở Florida, và quyết định chúng tôi cần thêm thông tin. Email và cuộc gọi điện thoại đã đi qua mê cung điển hình của các đại lý bất động sản và chúng tôi không thể có được một bức tranh rõ ràng về tình hình.
Vợ tôi tìm ra giải pháp.
Cô ấy đặt số điện thoại cá nhân của người bán trên hợp đồng thuê và chúng tôi gọi điện trực tiếp cho anh ấy. Người thuê nhà trong đơn vị "của chúng tôi" ít nhiều đã được dọn đi và sẽ dọn đi bốn ngày trước khi chúng tôi đến.
Các đại lý bất động sản không thích bị bỏ qua, và một số người bán không muốn nói chuyện với người mua chút nào, nhưng trong trường hợp này, đó là một trong những quyết định tốt nhất của chúng tôi. Người bán rất hữu ích - anh ấy thậm chí đã đến sau khi chúng tôi định cư để trả lời bất kỳ câu hỏi nào chúng tôi có.
Chúng tôi đã đề cập rằng chúng tôi có thể đóng cửa sớm hơn dự kiến, nhưng chúng tôi đã không nghe từ công ty tiêu đề. Tại một thời điểm nào đó tôi gọi cho họ và họ nói, "Ồ vâng, chúng tôi đã tiến hành đóng cửa và các giấy tờ sẽ có mặt trong một vài ngày nữa."
Cảm ơn bạn đã cho chúng tôi biết - dường như điều đó không quan trọng đối với chúng tôi để biết thời điểm đóng cửa! Chúng tôi nhanh chóng kết nối tiền để nó có thể đến đúng lúc. Tôi chưa bao giờ gặp một công ty danh hiệu tôi thích.
Bài học:
- Nó có thể giúp nói chuyện trực tiếp với người bán nếu có thể.
- Theo dõi mọi thứ - bạn có thể không được thông báo về những thay đổi quan trọng.
Cách kiếm tiền với nhà của bạn
Chúng tôi đóng cửa sớm trong tháng.
Vì tiền thuê nhà được trả trước, chúng tôi đã được ghi có lúc đóng bằng tiền thuê nhà đã được thu. Nếu bạn thắt chặt tiền để đóng các chi phí, điều này có thể giúp ích rất nhiều. Về cơ bản, chúng tôi đã kiếm tiền trước khi chúng tôi chuyển đến.
Đó là tin tốt.
Năm ngày sau khi chúng tôi đến nhà mới của chúng tôi (với tất cả mọi thứ chúng tôi sở hữu và hai con mèo trong minivan của chúng tôi), người thuê nhà ở bên kia đã thông báo họ sẽ rời đi trong một tuần - và một trong ba con chó của họ đã xé một lỗ trên thảm.
May mắn thay, chủ sở hữu trước đó đã thu thêm khoản tiền gửi thêm $ 500 cho các thiệt hại về vật nuôi.
Đó là tin xấu và tin vui. Tôi đã không vui mừng phải chuẩn bị mặt khác cho những người thuê nhà mới trong khi vẫn định cư và vẽ mặt của chúng tôi. Mặt khác, chúng tôi có thể tìm người thuê nhà tốt hơn và có thể bắt đầu mới với các quy tắc của riêng chúng tôi.
Chúng tôi đã quyết định sử dụng dịch vụ vị trí để tìm người thuê nhà.
Với 75% tiền thuê của tháng đầu tiên, họ chụp ảnh, quảng cáo ở nhiều nơi, lấy đơn, kiểm tra tín dụng và kiểm tra lý lịch, và đưa ra đề xuất.
Vì vậy, chúng tôi đã có chi phí bất ngờ đó, một vài nghìn đô la trong việc sửa chữa, vẽ tranh và chuẩn bị khác, và một số thời gian trống ngay sau khi chuyển đến.
Nhưng bây giờ chúng tôi có người thuê mới tại chỗ, và cho $ 50 nhiều hơn một tháng so với dự đoán. Chúng tôi hy vọng họ sẽ ở lại trong nhiều năm.
Bài học:
- Đóng giao dịch mua sớm trong tháng để thu tiền thuê trả trước khi đóng cửa.
- Dự kiến chi phí chuẩn bị cho thuê và mất thu nhập từ vị trí tuyển dụng.
- Hãy chắc chắn để thu thập một khoản tiền gửi lớn hơn hoặc thêm nếu bạn cho phép vật nuôi.
- Yêu cầu công ty quản lý tìm người thuê nếu bạn không chắc chắn cách tiến hành.
Tài trợ một Duplex
Chúng tôi đã may mắn đủ để có thể trả tiền mặt cho hai mặt của chúng tôi, nhưng bạn cũng có thể tài trợ cho họ.
Bankrate.com giải thích có một số lợi thế đặc biệt để tài trợ cho một duplex khi bạn sống trong đó.
Ví dụ, không giống như các nhà đầu tư không cư ngụ, bạn có thể nhận được một khoản vay của Cục Quản lý Nhà ở Liên bang hoặc Quản trị Cựu chiến binh.
Và mặc dù đó là nhà của bạn, đôi khi bạn có thể sử dụng thu nhập từ phía bên kia để giúp bạn đủ điều kiện cho khoản vay.
Nhưng hãy chắc chắn rằng các con số vẫn có ý nghĩa khi bạn thêm vào các khoản thanh toán khoản vay đó.
Ví dụ, nếu các đơn vị có kích thước tương tự, phân bổ một nửa số tiền thanh toán thế chấp cho đơn vị đầu tư, cùng với một nửa chi phí chung và tất cả các chi phí cụ thể cho bên đó.
Bạn nên đặt mục tiêu có ít nhất một số dòng tiền dương (trên đơn vị đó) sau tất cả các chi phí đó.
Ưu điểm thuế của sở hữu một Duplex
Bạn có thể phải đọc về lợi thế về thuế của việc sở hữu và sống trong một căn hộ hai chiều.
Nhưng về cơ bản, bất cứ điều gì bạn chi tiêu cho đơn vị cho thuê là một chi phí làm giảm thu nhập bạn báo cáo và thuế bạn phải trả. Điều này bao gồm quảng cáo, sơn, hoa cho sân trước - bất cứ thứ gì để giúp bạn giữ chỗ cho thuê.
Chi phí cho toàn bộ tài sản thường được chia nhỏ ở giữa.
Ví dụ, một nửa số thuế và hóa đơn bảo hiểm là chi phí cho thuê. Nhưng hãy nói chuyện với một kế toán nếu bạn có một tài sản duy nhất, như thể một bên lớn hơn nhiều so với cái kia.
Bạn cũng nhận được các lợi ích khác để giảm thêm hóa đơn thuế của mình, chẳng hạn như yêu cầu khấu hao như một khoản chi phí. Và bạn vẫn có thể đủ điều kiện để loại trừ thuế lợi tức trên một nửa tài sản khi bạn bán, vì bạn sống trong đó.
Nhược điểm Duplex
Nhược điểm của việc sở hữu một duplex là về những gì bạn đoán.
Dưới đây là danh sách ngắn các vấn đề tiềm ẩn bạn có thể gặp phải:
- Người thuê nhà không trả tiền đúng hạn: Hãy sẵn sàng để bắt đầu trục xuất nhanh chóng.
- Thiệt hại vật nuôi cho tài sản của bạn: Chúng tôi có thể giới hạn số lượng vật nuôi.
- Tiềm năng trách nhiệm đối với tai nạn trên tài sản: Nhận bảo hiểm.
- Bất ngờ đắt tiền như lò bị hỏng: Chúng ta 30 tuổi, những ngón tay vượt qua.
- Rất nhiều công việc bảo trì: Sẽ không phải lúc nào, nhưng có lẽ khi bạn ít mong đợi nhất.
Đối với tôi, nhược điểm lớn nhất là sự căng thẳng của các quyết định liên tục.
Tôi có tự sửa chữa vòi sen hay trả tiền nhiều gấp năm lần cho một người chuyên nghiệp không?
Tôi có cho phép người thuê nhà có vườn không?
Tôi có yêu cầu thuê đúng giờ, ngay cả khi người thuê nhà không có tiền cho thuốc của con mình? (Cái đó thực sự đã xuất hiện trên tiền thuê mà tôi sở hữu trước đó.)
Những vấn đề này không phải là duy nhất đối với song công. Họ đi kèm với bất kỳ tài sản cho thuê nhà ở.
Ưu điểm Duplex đặc biệt
Là một khoản đầu tư, bất động sản cho thuê có lợi thế rõ ràng.
Ví dụ, tiền thuê nhà thường tăng theo thời gian, nhưng khoản thanh toán thế chấp của bạn vẫn giữ nguyên (giả sử bạn có lãi suất cố định), vì vậy thu nhập của bạn tăng lên. Nhưng một số ưu điểm là đặc trưng cho các hình thức song công do chủ sở hữu chiếm đóng.
Ví dụ, một duplex cung cấp một cơ hội để đầu tư ít hơn trong nhà riêng của bạn. Căn hộ hai tầng của chúng tôi có hai đơn vị 1,100 foot vuông và chúng tôi đã trả 119.000 đô la, trong khi những căn nhà nhỏ trên cùng một đường phố có giá như nhau.
Chúng tôi đã bỏ ra 3.000 đô la để sửa chữa địa điểm. Cùng với 1.000 đô la chi phí đóng cửa, chúng tôi đã chi 123.000 đô la - 61.500 đô la cho nhà của chúng tôi và 61.500 đô la cho tiền thuê nhà, ít hơn nhiều so với số tiền chúng tôi đã trả cho một căn nhà một gia đình cho một trong hai mục đích.
Chúng tôi không thích trở thành chủ nhà, đặc biệt là sau nhiều tuần làm việc để chuẩn bị. Tôi thậm chí không thích bất động sản. Nhưng chúng ta có thể nhận được lợi nhuận 7% dự kiến ở đâu?
Và đó không phải là toàn bộ câu chuyện.
Nếu chúng tôi mua một căn nhà một gia đình cho chính mình (kế hoạch dự phòng của chúng tôi để chuyển về Colorado), chúng tôi sẽ di chuyển xa hơn từ trung tâm thị trấn để tìm thứ gì đó rẻ hơn. Chúng tôi vẫn sẽ trả hơn 90.000 đô la, thay vì 61.500 đô la.
Bây giờ chúng tôi có thể đầu tư 30.000 đô la chúng tôi đã lưu.
Chúng tôi đã trả tiền mặt, nhưng lợi thế cũng có nếu bạn vay tiền. Bằng cách đầu tư ít hơn vào không gian sống của riêng bạn, bạn tiết kiệm hàng ngàn tiền lãi trong những năm qua.
Một ưu điểm khác của việc mua căn hộ hai chiều là nhà bạn sống bên cạnh người thuê nhà, vì vậy bạn có thể theo dõi những gì đang xảy ra với khoản đầu tư của mình.
Ở trên trang web, bạn có thể dễ dàng đối phó với các vấn đề nhỏ hơn trước khi chúng trở thành những vấn đề lớn.
Và kiểm tra tiền thuê nhà chỉ cách đó vài bước.
Steve Gillman là tác giả của "101 cách kỳ lạ để kiếm tiền" và người tạo ra EveryWayToMakeMoney.com. Ông là một người đàn ông, người đi bộ, người đánh xe, người đánh máy, người điều khiển xe điện, máy chủ quy trình, bồi thẩm đoàn và roulette, nhưng hơn 100 cách ông đã kiếm tiền, viết là yêu thích của ông (cho đến nay).
GửI CảM NhậN