Tại sao cho thuê tài sản là một cách tuyệt vời để đa dạng hóa đầu tư của bạn 💲💲💲

Hầu hết các cố vấn tài chính, chương trình truyền hình về tiền bạc, và thậm chí cả các trường đại học đều dạy mọi người đầu tư tiền vào thị trường chứng khoán. Bất động sản hiếm khi được đề cập đến như một phương tiện để đầu tư tiền của bạn, ngoại trừ khi mua một nơi cư trú cá nhân thay vì thuê một. Tôi cảm thấy đầu tư vào bất động sản với tài sản cho thuê là một trong những cách tốt nhất để đầu tư tiền của bạn cũng như một trong những cách tốt nhất để nghỉ hưu sớm. Tôi thiên về bất động sản kể từ khi tôi ở trong ngành bất động sản; Tôi điều hành một nhóm bất động sản gồm 10 người, có 11 tài sản cho thuê dài hạn và tôi sửa và lật 10-15 ngôi nhà mỗi năm. Nhưng, tôi đã thực hiện rất nhiều nghiên cứu về các phương tiện hưu trí và giàu có nhất; với tôi bất động sản thổi các tùy chọn khác ra khỏi nước. Tại sao không nhiều người đầu tư vào bất động sản nếu nó tuyệt vời như vậy? Phải mất rất nhiều kiến thức về giáo dục và thị trường địa phương để trở thành một đại lý bất động sản thành công, việc đầu tư vào bất động sản là không hề dễ dàng.

Khi bạn đầu tư vào tài sản cho thuê, bạn phải đầu tư cho dòng tiền và không đánh giá cao

Một trong những sai lầm lớn nhất mà nhà đầu tư đưa ra khi mua bất động sản cho thuê, là họ mua nhà và hy vọng nó sẽ được đánh giá cao. Nếu bạn mua nhà để lấy tiền mặt, có thể bạn sẽ không gặp rắc rối khi mua bất động sản để đánh giá cao, nhưng hầu hết chúng ta không có tiền để mua một căn nhà cho thuê. Nếu bạn đầu tư cho dòng tiền bạn không cần một tài sản cho thuê để đánh giá cao để có được lợi nhuận tuyệt vời. Dòng tiền là số tiền bạn kiếm được trên một tài sản cho thuê mỗi tháng sau khi thanh toán tất cả các chi phí. Nếu bạn mua đúng tài sản với giá hợp lý và không ở trong khu vực có giá nhà quá mức, bạn sẽ có thể tìm thấy một tài sản cho thuê có dòng tiền.

Tôi là một chuyên gia trong ngành bất động sản và lợi nhuận của tôi có thể cao hơn hầu hết. Tôi sở hữu 11 khoản cho thuê dài hạn và họ cung cấp hơn 60.000 đô la một năm bằng tiền mặt sau tất cả các chi phí. Tôi đã mua bất động sản cho thuê đầu tiên vào tháng 12 năm 2010 và tôi muốn mua 100 căn hộ cho thuê vào tháng 1 năm 2023. Phần lớn khoảng 60.000 đô la tôi kiếm được mỗi năm là nó sẽ kéo dài miễn là tôi sở hữu tài sản cho thuê của mình. theo thời gian khi tôi trả hết các khoản thế chấp và lạm phát làm tăng tiền thuê nhà. Với thị trường chứng khoán, chúng ta phải lo lắng về việc chúng ta sẽ sống trong thời gian nghỉ hưu bao lâu nên tiền của chúng ta không hết. Với tài sản cho thuê, bạn không bao giờ phải lo lắng về số tiền của bạn hết, trừ khi bạn bán tài sản.

Làm thế nào để bạn hình dung dòng tiền trên tài sản cho thuê?

Nhiều nhà đầu tư quên tìm tất cả các chi phí liên quan đến tài sản cho thuê. Có rất nhiều chi phí hơn chỉ là các khoản thanh toán thế chấp. Dưới đây là phần chi phí phổ biến nhất:

Thanh toán thế chấp: Nếu bạn có một khoản vay, bạn sẽ có các khoản thanh toán thế chấp, đây là một khoản vay dễ dàng!
Thuế và bảo hiểm: Thuế bất động sản thay đổi đáng kể ở các tiểu bang và thị trấn khác nhau. Tôi trả khoảng 0,05% giá trị của một ngôi nhà ở Colorado, nhưng các khu vực khác có thể trả gấp 10 lần số tiền đó. Mỗi nhà nên có bảo hiểm trên nó để bảo vệ khỏi cháy, lũ lụt, vv Nếu bạn có một khoản vay về nhà, có một cơ hội tốt bảo hiểm và thuế sẽ được bao gồm trong thanh toán thế chấp dưới hình thức thanh toán ký quỹ.
HOA HOA: Nếu bạn mua một căn hộ hoặc nhà ở HOA, bạn sẽ phải trả phí và tài khoản cho những người.
Bảo trì: Bảo trì là một cái gì đó nhiều nhà đầu tư theo ước tính hoặc không ước tính ở tất cả. Ngay cả khi bạn mua một ngôi nhà được sửa chữa hoàn toàn, nó sẽ cần bảo trì. Người thuê nhà không phải lúc nào cũng dễ dàng về nhà và mọi thứ bị phá vỡ. Ngôi nhà cũ hơn là bảo trì nhiều hơn sẽ được yêu cầu. Tôi có xu hướng giả định 10 đến 25 phần trăm tiền thuê nhà của tôi sẽ đi theo hướng bảo trì tùy thuộc vào độ tuổi và điều kiện cho thuê của tôi.
Vị trí tuyển dụng: Nhiều nhà đầu tư cũng quên tính đến vị trí tuyển dụng, mà đôi khi tài sản cho thuê của bạn không được thuê và không mang lại thu nhập. Bạn có thể nhận được may mắn và có người thuê nhà sống trong một tài sản trong 5 năm và luôn luôn trả tiền thuê đúng hạn. Đừng tin vào nó! Tôi chiếm 10% tiền thuê của tôi để đi về vị trí tuyển dụng.
Quản lý: Nếu bạn không muốn quản lý tài sản cho thuê của mình, bạn có thể thuê người quản lý tài sản. Chi phí điển hình cho một người quản lý tài sản có thể dao động từ 8 đến 12 phần trăm tiền thuê thu được và một số công ty tính phí cho thuê. Mỗi khi họ thuê một tài sản, họ sẽ tính phí chủ sở hữu 1/2 cho một tháng đầy đủ tiền thuê nhà.
Tiện ích: Nếu chủ nhà phải thanh toán các tiện ích cần phải được tính toán. Về gia đình cho thuê của tôi, người thuê nhà trả tất cả các tiện ích.

Việc tính toán tất cả các chi phí này là không dễ dàng, nhưng tôi đã tạo ra một máy tính lưu lượng tiền mặt trên blog của mình giúp dễ dàng hơn nhiều. Máy tính này sẽ giúp bạn xác định chi phí bảo trì dựa trên độ tuổi và điều kiện của một ngôi nhà và miễn phí! Dưới đây là các chi phí liên quan đến một trong các tài sản cho thuê của tôi và luồng tiền được tính toán.

Tiền thuê nhà mỗi tháng: 1.500 đô la
Thanh toán thế chấp bao gồm lãi suất và nguyên tắc trả: - $ 421
Thuế: - 75 đô la
Bảo hiểm: - $ 55
Bảo trì: - $ 225
Vị trí tuyển dụng: - $ 150
HOA: - $ 0
Tiện ích: - $ 0

Lưu chuyển tiền: 574 đô la

Nếu bạn mua một tài sản cho thuê có dòng tiền âm, nó thường không kết thúc tốt. Nó được thực sự cũ trả tiền vào một ngôi nhà mỗi tháng được cho là một sự đầu tư. Nếu bạn cần bán nhà thì sẽ rất khó vì nó có dòng tiền âm. Hầu hết các nhà đầu tư không muốn dòng tiền tiêu cực và nếu nhà được thuê thì sẽ khó bán cho người mua chủ sở hữu.

Bạn cần bao nhiêu tiền để mua tài sản cho thuê

Rào cản lớn nhất để nhập cảnh trong kinh doanh bất động sản cho thuê là số tiền cần thiết cho các tài sản cho thuê và tìm kiếm các tài sản cho thuê tốt.Nếu dễ kiếm 10, 15 hoặc thậm chí 20% trên dòng tiền một mình với tiền thuê nhà, mọi người sẽ làm điều đó. Khi bạn mua một tài sản cho thuê với một khoản vay, hầu hết các ngân hàng sẽ yêu cầu ít nhất 20% xuống. Bạn cũng có thể phải trả chi phí đóng, chạy khoảng 3% giá mua của tài sản, mặc dù bạn có thể yêu cầu người bán thanh toán cho họ giảm tiền mặt của bạn vào tài sản. Nếu một ngôi nhà cần sửa chữa, bạn sẽ phải trả tiền cho những người đó trước khi nó có thể được thuê. Các tài sản tôi mua có giá từ $ 80,000 đến $ 130,000 và tôi thường đặt từ $ 25,000 đến $ 30,000 tiền mặt vào chúng.

Nếu bạn không có nhiều tiền hoặc sống trong một khu vực có giá cao hơn đòi hỏi tiền mặt nhiều hơn, có nhiều cách để mua với ít tiền mặt hơn. Cách dễ nhất để mua một tài sản cho thuê với ít tiền mặt là mua như một người chủ sở hữu. Khi bạn mua như một người chủ sở hữu, bạn phải sống ở nhà trong ít nhất một năm và sau đó bạn có thể thuê tài sản. Người cư ngụ chủ sở hữu có thể mua nhà không có tiền bằng cách sử dụng khoản vay phát triển nông thôn USDA hoặc khoản vay VA. Sử dụng FHA hoặc người chủ sở hữu tài chính thông thường có thể mua một ngôi nhà với ít nhất là 3,5% xuống.

Mua bất động sản cho thuê dưới giá thị trường

Một trong những lợi thế rất lớn bất động sản có trên hầu hết các khoản đầu tư là bạn có thể mua tài sản dưới giá trị thị trường. Với cổ phiếu, bạn có thể mua các công ty mà bạn cho là bị định giá thấp bởi thị trường, nhưng bạn không thể mua chúng dưới giá trị thị trường. Bạn có thể mua bất động sản dưới giá trị thị trường vì một số lý do.

Một ngôi nhà bị tịch thu nhà hoặc bán khống và ngân hàng muốn bán nó nhanh
Một ngôi nhà cần rất nhiều công việc và bất cứ ai mua nó sẽ muốn giảm giá dốc cho công việc và rủi ro liên quan và nhà có thể không đủ điều kiện nhận tài trợ
Người bán không am hiểu về giá thị trường và liệt kê giá nhà của họ dưới giá trị thị trường (nhà khó khăn hơn nhiều so với giá cổ phiếu)
Một bất động sản đang bán nhà và họ muốn loại bỏ nó càng nhanh càng tốt
Một ngôi nhà đang được bán tại phiên đấu giá có giới hạn phơi nhiễm và chỉ cho người mua tiền mặt

Tôi mua tất cả các tài sản cho thuê của tôi và sửa chữa và flips cũng dưới giá trị thị trường. Tôi muốn các tài sản cho thuê của mình ít nhất 20% dưới giá trị thị trường và trong một số khu vực nhất định có tỷ lệ tiền thuê và giá trị cao. Tiền thuê nhà điển hình của tôi cho 1.200 đô la đến 1.500 đô la và như tôi đã đề cập chi phí từ 80.000 đến 130.000 đô la với những ngôi nhà giá thấp hơn cần sửa chữa nhiều hơn những căn nhà đắt tiền hơn. Khi tôi mua một căn nhà thấp hơn 20% giá trị thị trường, tôi thực hiện gần như toàn bộ khoản đầu tư tiền mặt của mình ngay sau khi tôi ký vào tài liệu đóng. Tôi cũng tăng dòng tiền của mình bằng cách mua dưới giá trị thị trường, nhưng phải mất nhiều tiền hơn khi tôi phải sửa nhà.

Làm thế nào khó khăn để tìm các tài sản cho thuê tuyệt vời?

Đầu tư vào tài sản cho thuê âm thanh tuyệt vời phải không? Bây giờ bạn đã nhận được để phần cứng, tìm tài sản đó sẽ dòng tiền và có thể được mua dưới giá trị thị trường. Tôi may mắn rằng tôi đang ở trong một khu vực ở Bắc Colorado có tỷ lệ tiền thuê nhà / giá trị lớn và những căn nhà giá rẻ. Một số bạn đọc có thể ở các khu vực mà chi phí để mua một căn nhà cao gấp bốn lần và giá thuê không đến gần với dòng tiền. Bước đầu tiên trong việc đầu tư vào tài sản cho thuê là xác định vị trí tốt nhất để mua. Trong một số trường hợp, bạn có thể phải nghiên cứu các khu phố hoặc thị trấn khác có ý nghĩa để đầu tư. Một trong những phần khó nhất của việc mua bất động sản cho thuê là tìm đúng địa điểm. Bước đầu tiên là hỏi bất cứ ai bạn biết ai là người trong ngành công nghiệp, nơi một nơi tốt để mua cho thuê có thể được. Sau đó, kiểm tra các khu vực bằng cách sử dụng máy tính lưu lượng tiền mặt để xác định xem bạn có thể kiếm tiền ở đó không. Bạn hỏi ai

Đại lý bất động sản: bạn sẽ cần một đại lý tuyệt vời tại một số điểm và bạn không bao giờ có thể bắt đầu tìm kiếm quá sớm. Đôi khi các đại lý tốt nhất còn trẻ và thiếu kinh nghiệm nhưng sẵn sàng làm việc chăm chỉ để hoàn thành giao dịch.
Công ty tiêu đề: họ thấy các tài sản đầu tư được mua và bán mọi lúc.
Người cho vay: họ biết nơi mà các nhà đầu tư họ đang làm việc đang mua nhà.
Quản lý tài sản: bạn có thể cần một người quản lý tài sản tại một số điểm là tốt, nhưng họ sẽ biết nơi tốt cho các khu vực tỷ lệ giá trị là.
Nhà đầu tư: nếu bạn biết bất kỳ nhà đầu tư nào không ngại hỏi họ. Nếu bạn không biết bất kỳ điều gì, hãy tìm kiếm các buổi họp mặt REIA địa phương trong khu vực của bạn và bắt đầu tham dự các cuộc họp.

Một khi bạn đã xác định một khu vực tuyệt vời cho tài sản cho thuê, bạn phải tìm các thuộc tính. Trước tiên, bạn nên nói chuyện với người cho vay để chắc chắn rằng bạn có thể đủ điều kiện nhận khoản vay và mua một khoản vay ngay từ đầu! Khi tìm kiếm tài sản cho thuê, bạn sẽ cần một đại lý bất động sản sẵn sàng làm việc chăm chỉ cho bạn. Điều đó có nghĩa là họ sẽ cho bạn thấy nhà ở rất nhanh chóng và viết lời đề nghị rất nhanh chóng cũng như tìm kiếm bạn thỏa thuận. Hầu hết các đại lý có kinh nghiệm có thể không có thời gian để cung cấp cho bạn sự chú ý mà bạn cần. Đó là lý do tại sao tôi đề nghị sử dụng một nhân viên trẻ đầy tham vọng và có nhiều thời gian trên tay họ. Nhân viên đó cũng có thể chỉ cho bạn một người cho vay để đủ điều kiện. Khi tìm kiếm để mua tài sản cho thuê dưới đây giá trị thị trường tìm kiếm tài sản đấu giá, tài sản bất động sản, REOs, bán hàng ngắn và bán hàng truyền thống. Trong thị trường ngày nay điều quan trọng là phải hành động nhanh chóng! Đó là lý do tại sao bạn cần một đại lý có thể hiển thị nhà ngay lập tức và những người có thể viết phiếu mua hàng ngay lập tức.

Nếu bạn đã nhìn và nhìn và không thể tìm thấy bất cứ nơi nào gần gũi với tài sản chảy tiền mặt, có tùy chọn đầu tư đường dài. Đầu tư đường dài liên quan đến việc mua tài sản ngoài tiểu bang và sau đó dựa vào người quản lý tài sản để duy trì và thuê tài sản cho bạn. Ngoài ra còn có các công ty chìa khóa trao tay mua, sửa nhà, cho thuê, đặt người quản lý tài sản tại chỗ và sau đó bán nhà cho thuê.Phần lớn về thuộc tính chìa khóa trao tay là chúng được thuê trong một khu vực tích cực dòng tiền mặt, nhưng bạn sẽ không mua chúng dưới giá trị thị trường vì người bán muốn có một khoản phí bảo hiểm cho các tài sản này.

Làm thế nào một sinh viên đại học có thể bắt đầu đầu tư vào các tài sản cho thuê?

Hầu hết sinh viên đại học không có tiền mặt hoặc thu nhập để mua nhà, nhưng có một vài lựa chọn để xem xét. Một trong những lựa chọn đó là khoản vay chung cư kiddie, cho phép sinh viên đại học hoặc thanh niên mua nhà với người thân máu như người đồng ký. Cả thanh niên và người đồng ký đều ở trên Deed và một người phải sống trong nhà. Khoản thanh toán xuống có thể thấp tới 3,5% và các phòng có thể được thuê cho người khác miễn là luật quy hoạch địa phương cho phép. Người lớn hoặc học sinh trẻ tuổi không cần thu nhập để đủ điều kiện cho khoản vay vì người đồng ký có thể sử dụng thu nhập của họ.

Phần tốt nhất về một khoản vay chung cư kiddie là nếu các phòng khác được cho thuê học sinh có thể sử dụng tiền thuê nhà để trả tiền thế chấp và có một số còn lại là tốt. Không chỉ sinh viên thuê nhà miễn phí mà còn kiếm tiền! Nếu học sinh có thể hội đủ điều kiện cho một khoản vay dành cho chủ sở hữu không có người đồng ký thì họ cũng có thể mua nhà bằng cách sử dụng chiến lược này. Nếu nhà là một tài sản cho thuê tốt, tiền thuê nhà của các sinh viên khác phải trả tiền thế chấp cộng một số. Khi học sinh dọn ra, họ có thể thuê toàn bộ tài sản và kiếm thêm tiền.

Làm thế nào mạo hiểm là mua tài sản cho thuê?

Tôi có thể tưởng tượng nhiều người trong số các bạn có lẽ đang nghĩ rằng tất cả điều này đều tuyệt vời cho đến khi thị trường bất động sản sụp đổ và giá nhà sụp đổ trở lại. Đó là một mối quan tâm hợp lệ với bất kỳ khoản đầu tư nào, nhưng nếu bạn mua một ngôi nhà có tài sản cho thuê dòng tiền lớn thì không rủi ro như bạn nghĩ. Trong vụ tai nạn nhà ở cuối cùng, chúng tôi thấy giá giảm từ 50% trở lên ở một số khu vực và nhiều người bị thương nặng do tai nạn. Giá thuê cũng giảm ở một số khu vực, nhưng không nhiều như giá giảm. Điều quan trọng là nhận ra tiền thuê không được gắn trực tiếp với giá trị nhà. Giá trị nhà được dựa trên cung và cầu của nhà để bán, nhưng giá thuê dựa trên cung và cầu thuê có sẵn. Trong vụ tai nạn cuối cùng giá thuê của chúng tôi giảm xuống có thể là 10% ở một số khu vực và một số khu vực không giảm. Mọi người sẽ luôn luôn cần một nơi để sống và nếu bạn mua với rất nhiều dòng tiền, sau đó giảm tiền thuê nhỏ không nên làm tổn thương bạn. Việc giảm giá trị gia đình rất lớn sẽ không ảnh hưởng đến bạn trừ khi bạn phải bán. Giá trị của chúng tôi có g0ne lên quá khứ, nơi họ đã được trước khi cuộc khủng hoảng nhà ở.

Giới thiệu về Mark Ferguson

Mark đã là một đại lý bất động sản được cấp phép từ năm 2001 và chuyên về các danh sách của REO và HUD. Ông hiện đang điều hành một nhóm mười người, bao gồm 6 đại lý được cấp phép. Đánh dấu 11 tài sản cho thuê dài hạn và sửa chữa và lật đổ 10-15 ngôi nhà mỗi năm. Mark cũng điều hành InvestFourMore.com, một blog dành riêng để thảo luận về tài sản cho thuê của anh, sửa chữa và lật đổ và trở thành một đại lý bất động sản.