Làm thế nào Không có chi phí Refinances làm việc

Với lãi suất quá thấp, và giảm dần vào ban ngày, nhiều người đang nghĩ về việc tái cấp vốn nhà cửa của họ. Một mưu đồ mà các công ty thế chấp sử dụng để khuyến khích tái tài trợ là "Không Chi phí" Tái cấp vốn. Hầu hết mọi người biết rằng nhận được một thế chấp liên quan đến chi phí: lệ phí, ký quỹ, thẩm định, vv Khi tính toán lợi tức tái cấp vốn của bạn, hầu hết mọi người nhìn vào tiền tiết kiệm thực hiện so với các chi phí này. Tuy nhiên, bây giờ có những công ty đang miễn các khoản phí này - cho một mức giá.

The Old School Refi Math

Khi bạn tái tài trợ, bạn phải trả tất cả các loại phí. Dưới đây là chi tiết về một số khoản phí phổ biến và số tiền của họ cho khoản vay 400.000 đô la.

• Phí khởi đầu: 1.190 đô la
• Tiền lãi trả trước: 384 đô la
• Bảo hiểm lũ lụt: 19 đô la
• Phí Thuế: $ 65
• Ký quỹ: 450 đô la
• Ghi âm: 25 đô la
• Phí Doc: $ 20

Tổng cộng: $ 2,153

Đó là rất nhiều chi phí. Vì vậy, nếu bạn sẽ nhận được khoản vay tái cấp vốn này, bạn sẽ mất 2.153 đô la.

Giả sử tỷ lệ hiện tại của bạn là 5% trong 30 năm cố định và bạn sẽ giảm xuống còn 4% trong 30 năm cố định.

Bạn thanh toán hàng tháng hiện tại sẽ là $ 2,147. Nếu bạn tái cấp vốn lên 4%, bạn sẽ thanh toán hàng tháng mới là $ 1,910 - khoản tiết kiệm $ 237 mỗi tháng. Vì vậy, bạn sẽ nhận được tiền của bạn trở lại vào chi phí tái cấp vốn trong khoảng 9 tháng.

Điều quan trọng cần nhớ là bạn có thể thêm vào thời hạn của khoản vay của bạn - nếu bạn đã được hai năm, bạn đang quay trở lại một khoản vay 30 năm - vì vậy điều này đóng một phần trong tỷ lệ giảm. Như vậy, bạn trả lãi suất dài hạn, nhưng vì lãi suất thấp hơn, bạn thường tiết kiệm ở đây.

Không có chi phí Refi Math

Giả sử cùng một cấu trúc cho vay như trên, với cùng một mức phí. Với một tái cấp vốn miễn phí, bạn không bao giờ có được tỷ lệ tốt nhất, bạn phải trả một tỷ lệ cao hơn. Về cơ bản, phí của bạn đang được cuộn vào lãi suất và công ty sẽ được trả lại thông qua các khoản thanh toán lãi suất cao hơn.

Vì vậy, nếu bạn muốn có một tái cấp vốn miễn phí, bạn rất có thể sẽ chỉ có thể nhận được tỷ lệ là 4,5%. Nó sẽ làm giảm khoản thanh toán hàng tháng của bạn xuống 2.027 đô la, mà vẫn là khoản tiết kiệm 120 đô la mỗi tháng. Tuy nhiên, đây là nơi quan trọng là bạn nhìn vào tổng số tiền lãi được trả và xem thỏa thuận bạn đang thực sự nhận được.

Tổng lãi suất trả 4%: 287.478 đô la

Tổng lãi suất trả 4,5%: 329.626 đô la

Điều quan trọng là phải hiểu rằng đây là hơn 30 năm, và hầu hết các công ty sẽ bán khoản vay của bạn trong vòng 1 năm, vì vậy họ sẽ không hoàn toàn nhận ra sự khác biệt đó. Như vậy, họ sẽ tính toán giá trị hiện tại ròng của các khoản thanh toán của bạn để có được một con số hiện tại thực tế hơn.

NPV ở mức 4%: 10,811 đô la

NPV ở 4,5%: 11.869 đô la

Mà là rẻ hơn lên phía trước?

Bây giờ bạn thấy toán học, rẻ hơn ở phía trước? Vâng, thỏa thuận tốt hơn về phía trước thực sự là tái cấp vốn miễn phí, vì NPV là 11.869 đô la, nhưng số tiền đó được sử dụng cho phí của bạn, vì vậy ngân hàng chỉ thấy $ 9,716 ($ 11,869 - $ 2,153).

Bạn phải nhớ rằng các nhà môi giới sẽ nhận được hoa hồng của họ, và ngân hàng sẽ nhận ra lợi nhuận hiện tại của họ dựa trên con số này. Vì vậy, bằng cách bạn làm cho họ trả lệ phí của bạn, bạn làm ra tốt hơn so với ngân hàng.

Tuy nhiên, trong suốt vòng đời của khoản vay, bạn thua, bởi vì bạn trả lãi lớn hơn 42.148 đô la. Và, nếu bạn tính NPV là 42.148 đô la trong 30 năm, với mức chiết khấu 0,5% (chênh lệch giữa hai), giá trị nếu âm, nghĩa là bạn sẽ không nhận được lợi tức trên tiền để bù đắp, và đó không phải là quyết định tối ưu.

Điểm mấu chốt

Điểm mấu chốt là bạn thường phải trả chi phí của riêng bạn để có được tỷ lệ thấp nhất. Tuy nhiên, bạn nên tự hỏi mình những câu hỏi sau:

• Nếu nó là miễn phí, và nó là thấp hơn những gì bạn đang trả tiền bây giờ, tại sao không?
• Nếu nó là miễn phí, và tỷ lệ đi xuống nhiều hơn, bạn có thể làm một tái cấp vốn miễn phí một lần nữa và tiết kiệm nhiều hơn?
• Nếu đó là một khoản đầu tư và người thuê nhà của bạn đang trả lãi suất của bạn, bạn có nên quan tâm nhiều đến thế, đặc biệt là nếu không có chi phí?