Cách đầu tư vào bất động sản gây quỹ từ cộng đồng Thuế của bạn

Bất động sản huy động vốn từ cộng đồng đã thu hút được sự hấp dẫn rộng rãi trong vài năm qua. Kinh nghiệm và kinh nghiệm cũng như tất cả đều lặn vào cơ hội duy nhất này để đầu tư vào bất động sản.

Các tác động về thuế của việc đầu tư vào bất động sản huy động vốn từ cộng đồng là gì? Nó có bị đánh thuế như một cổ phiếu không? Một đĩa CD? Một vụ làm ăn?

Hủy liên kết cách huy động vốn từ cộng đồng bất động sản bị đánh thuế có thể phức tạp tùy thuộc vào loại hình đầu tư.

Trong bài này, chúng tôi xem xét một số kịch bản khác nhau để giúp bạn nắm được cách thức huy động vốn từ cộng đồng bất động sản bị đánh thuế.

Cơ cấu đầu tư

Trước tiên, chúng ta hãy xem xét một số cấu trúc và loại nhà đầu tư khác nhau thường được tìm thấy trong huy động vốn từ đầu tư bất động sản.

Có hai loại nhà đầu tư trong đầu tư bất động sản được huy động vốn từ cộng đồng: Được công nhận và không được công nhận.

Một nhà đầu tư được công nhận có nhiều cơ hội đầu tư hơn là một nhà đầu tư không được công nhận nhưng họ cũng chịu nhiều rủi ro hơn. SEC Quy tắc 501 của Quy định D xác định nhà đầu tư được công nhận.

Những nhà đầu tư này có thu nhập hàng năm ít nhất là 200.000 đô la trong hai năm trước và giá trị tài sản ròng hơn 1 triệu đô la.

Một số trang web huy động vốn từ cộng đồng bất động sản chỉ cho phép các nhà đầu tư được công nhận đầu tư vào các dự án của họ.

Các dự án mà một nhà đầu tư được công nhận thường sẽ đầu tư vào được gọi là các dự án cổ phần. Điều này có nghĩa là nhà đầu tư thực sự trở thành đối tác trong một công ty, thường là LLC (Công ty trách nhiệm hữu hạn) hoặc LP (Limited Partner).

LLC sau đó sẽ đầu tư vào các dự án bất động sản cụ thể.

Lợi nhuận và thua lỗ từ dòng LLC thông qua các nhà đầu tư. Do dòng chảy này thông qua, LLC không thanh toán bất kỳ khoản thuế nào. Các nhà đầu tư thay vì trả thuế.

Các hình thức phổ biến khác của huy động vốn từ cộng đồng bất động sản là thông qua nợ nần. Đối với loại hình đầu tư này, nhà đầu tư không cần phải được công nhận và không sở hữu vốn chủ sở hữu trong một công ty. Với khoản đầu tư nợ, nhà đầu tư kiếm lãi.

Hầu hết các cấu trúc nợ cho phép nhà đầu tư mua cổ phiếu trong một quỹ, đôi khi được gọi là eREIT. Trong kịch bản này, nó tương tự như việc đầu tư vào một cổ phiếu hoặc CD.

Ảnh hưởng thuế của cơ cấu kinh doanh / giao dịch

Các nhà đầu tư không được công nhận mua cổ phiếu của một quỹ có tác động thuế đơn giản nhất.

Họ nhận được 1099-INT từ công ty bất động sản huy động vốn từ cộng đồng mà họ đang đầu tư và bị đánh thuế theo thuế suất thuế thu nhập thông thường của họ.

Nếu nhà đầu tư được đầu tư vào nhiều quỹ, khoản đầu tư của họ có thể được tổng hợp thành 1099-INT thay vì nhận 1099-INT cho mỗi quỹ.

Đối với các nhà đầu tư đang đầu tư vào đầu tư cổ phần, mọi thứ trở nên phức tạp hơn. Những nhà đầu tư này sẽ nhận được biểu mẫu thuế K1. K1 là thu nhập thông qua quan hệ đối tác kinh doanh.

Paul Sundin, một CPA và chiến lược gia thuế, được xây dựng trong một cuộc phỏng vấn với RealtyShares.com về mối quan hệ giữa LLC và K1, “… trong một cấu trúc mà LLC, xin lỗi, các nhà đầu tư RealtyShares đang đầu tư vào một RealtyShares LLC, đó là lần lượt đầu tư vào một hợp đồng tài trợ hoặc một nhà tài trợ, đó sẽ là một sự trở lại đối tác trên nhóm [RealtyShares], và đó là nơi mà K-1 sẽ đi ra khỏi giao dịch cụ thể đó, và nó sẽ chảy qua các thuộc tính thuế cho các nhà đầu tư cá nhân. ”

Các nhà đầu tư cổ phần cũng có thể nhận được thu nhập lãi hoặc tăng vốn. Thu nhập lãi có thể là thu nhập bình thường như đã đề cập trước đây.

Lãi vốn, từ các khoản đầu tư nắm giữ trong hơn một năm, được coi là dài hạn và bị đánh thuế ở mức lãi suất thuận lợi hơn là 15% hoặc 20%.

Một số người tin rằng họ không thể yêu cầu thua lỗ từ K1 của họ. Điều đó không hoàn toàn đúng. Thiệt hại thụ động trên K1 chỉ có thể bù đắp cho thu nhập thụ động khác. Không phải thu nhập đầu tư. Thiệt hại thụ động có thể được chuyển sang năm sau.

Các giao dịch cổ phiếu có phân phối hàng quý (dòng tiền) có thể bị đánh thuế là thu nhập. Về đầu tư mua và nắm giữ (dài hạn), dòng tiền có thể được bù đắp bằng khấu hao và các khoản khấu trừ khác, có thể dẫn đến lỗ.

Vào cuối của đầu tư dài hạn, thường là khi tài sản được bán, lãi hoặc lỗ từ dòng tài sản thông qua cho các nhà đầu tư trên K1.

Thuế Liên bang so với Tiểu bang

Đối với các nhà đầu tư cổ phần, họ có thể rơi vào mối quan hệ nhà nước, có thể không phải là nơi cư trú của họ. Điều này có thể khác nhau tùy theo tiểu bang. Nếu một tiểu bang thực thi vấn đề này, các nhà đầu tư sẽ cần phải nộp đơn khai thuế với tiểu bang đó.

Trạng thái cư trú của nhà đầu tư thường sẽ cung cấp tín dụng hoặc phân bổ trong trường hợp này.

Đối với các tiểu bang không có thuế thu nhập, có thể cần phải có thông báo nộp đơn.

Phần kết luận

Như bạn có thể thấy, có thể có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến hậu quả thuế của việc huy động vốn từ đầu tư bất động sản, đặc biệt đối với các khoản đầu tư cổ phần mà nhà đầu tư nhận được K1.

Các nhà đầu tư không được công nhận đầu tư vào các quỹ có kịch bản thuế đơn giản nhất.

Họ nhận được 1099-INT và trả thuế thu nhập thông thường. Nó không khác nhiều so với việc nhận 1099-INT cho thu nhập lãi trên một CD.

Tất nhiên, tình hình thuế của mọi người là khác nhau. Tốt nhất là làm việc với CPA để hiểu rõ hơn về kịch bản thuế duy nhất của bạn và tác động của việc huy động vốn từ cộng đồng bất động sản sẽ có trên đó.

Bạn có đầu tư vào bất động sản được huy động vốn cộng đồng hay bạn sẽ xem xét nó?