Cuộc phiêu lưu trong bất động sản: 14 bài học từ một căn hộ lộn xộn

Không giống như nhiều khoản đầu tư khác, bất động sản cung cấp cho bạn nhiều lựa chọn hơn là chỉ mua và hy vọng bán được nhiều hơn: Bạn có thể thuê phòng để kiếm thu nhập, cải thiện và lật đổ hoặc tài trợ bán để có mức giá cao hơn. Trường hợp bất khả kháng có thể có nghĩa là bạn phải xem xét các tùy chọn mà bạn có thể chưa có trong đầu, như câu chuyện của tôi minh họa.

Vào tháng 9 năm 2012, vợ tôi, Ana và tôi đã sử dụng tiền tiết kiệm của chúng tôi để mua căn hộ cao cấp ở Naples, Florida, với giá 70.000 đô la. Mặc dù nó không phải là rất nhiều, chúng tôi đã tìm thấy nó sẽ là tốt đẹp để có một cho thuê rất gần, để quản lý dễ dàng hơn. Đây là Kế hoạch A: Mua, sửa chữa và thuê một căn hộ.

Tất nhiên, nếu mọi thứ diễn ra trôi chảy, tôi sẽ viết một bài viết khác. Tuy nhiên, với bất động sản, bạn sẽ thường phải khám phá “Kế hoạch B”, “Kế hoạch C” và các khả năng sáng tạo khác, như bạn sẽ thấy khi chúng tôi đến “Kế hoạch D.” của chúng tôi - và làm thế nào bạn có thể học hỏi từ kinh nghiệm của tôi khi bạn đã sẵn sàng để thuê một căn hộ của riêng bạn.

Mua một căn hộ để lật

Nếu không có người siêng năng nhìn qua nơi này, chúng tôi có thể đã rút lui khỏi thỏa thuận do số lượng những thứ cần phải sửa.

Tuy nhiên, ông chắc chắn rằng tất cả có thể được thực hiện cho khoảng $ 6.000. Gần đây anh ta đã giành được 1 triệu đô la trong cuộc xổ số bang Florida và chỉ làm việc bán thời gian cho người siêng năng, do đó có thể đã góp phần vào triển vọng lạc quan của anh ấy. Trong mọi trường hợp, thái độ “can-do” của anh ấy rất đáng khích lệ, vì vậy chúng tôi đã lên lịch đóng cửa.

Đại lý bất động sản của chúng tôi, cũng là một người lạc quan, nói chúng tôi có thể thuê nơi này với giá $ 1,100 mỗi tháng. Cô chỉ ra một quảng cáo cho một đơn vị khác trong khu phức hợp của chúng tôi, chủ nhân của nó đã yêu cầu $ 1,100 mỗi tháng. Trên giấy, có vẻ như chúng ta sẽ có một dòng tiền khoảng 600 đô la mỗi tháng.

Xem ra cho chi phí thêm

Ngày trước khi kết thúc, chúng tôi đã đi đến cuộc họp hiệp hội chung cư, nơi mà nó đã được thông báo rằng các khoản phí sẽ tăng lên từ $ 320 đến $ 340 mỗi tháng. Ngoài ra, các quan chức đã di chuyển một đường trên bản đồ lũ lụt của liên bang, đưa chúng tôi vào một khu vực có rủi ro cao hơn một chút, vì vậy sẽ có một đánh giá hàng năm trị giá $ 600 cho bảo hiểm bổ sung.

Những chi phí phụ đó có nghĩa là dòng tiền dự kiến ​​của chúng tôi đã giảm $ 70 mỗi tháng (chưa kể rằng chúng tôi phải trả thêm $ 840 mỗi năm cho chính mình).

Chúng tôi nghiêm túc xem xét việc từ bỏ tiền gửi của chúng tôi và bỏ đi khỏi thỏa thuận. Nhưng lạc quan là truyền nhiễm; sau khi nói chuyện với đại lý và người siêng năng của chúng tôi, chúng tôi đã đi trước và đóng cửa.

Bài 1: Trước khi bạn mua, hãy hỏi những người chủ chốt trong hiệp hội căn hộ hoặc tầng lớp về bất cứ điều gì có thể xảy ra sớm. Những điều ngạc nhiên như chúng ta thường không hiển thị trong các tài liệu tài chính của hiệp hội căn hộ, chỉ phản ánh những gì đã xảy ra.

Ngân sách thêm thời gian và tiền để sửa chữa

Chi phí đóng cửa thấp hơn dự kiến ​​của chúng tôi; thật tuyệt khi có những điều bất ngờ tốt một lần trong một thời gian. Nhưng sau đó chúng tôi đã làm việc sửa chữa các căn hộ, và đoán những gì? Phải mất nhiều thời gian hơn dự kiến ​​và chi phí nhiều hơn chúng tôi đã lên kế hoạch.

Đó là điểm mềm trên tường phía trên công tắc đèn của cửa trước? Vợ tôi đã đúng; nó không chỉ là thiệt hại từ một chỗ rò rỉ cũ đã được sửa chữa. Nó là ẩm ướt, và không chỉ trong trí tưởng tượng của cô ấy. Mỗi lần trời mưa, nước nhỏ giọt bên trong bức tường vào cái hộp điện đó.

Chúng tôi gọi là quản lý và họ đã sửa chữa mái nhà. May mắn thay hiệp hội chung cư của chúng tôi đã thuê quản lý tốt, hoặc chúng tôi có thể đã đợi tuần thay vì hai ngày. Chúng tôi phải xé toạc bức tường, xịt tất cả mọi thứ bên trong bằng thuốc tẩy để ngăn ngừa nấm mốc, và treo lên hai tấm vách thạch cao mới trước khi sơn phòng.

Bài 2: Tin tưởng rằng trực giác và có một cái nhìn thứ hai hoặc có được một sự kiểm tra nếu có cái gì đó mà không có vẻ đúng.

Sự rò rỉ trong tủ điều hòa không khí đã hút nước mưa thẳng vào một hộp điện ngắt 220 volt. Sau nỗ lực thứ ba để sửa chữa nó, chúng tôi phải đợi một tuần trước khi trời mưa một lần nữa - cách duy nhất để biết chắc chắn rằng nó cuối cùng đã được sửa chữa.

Bài 3: Hãy chắc chắn để kiểm tra sửa chữa của bạn trước khi giả sử bạn đang thực hiện.

Tôi tự sửa chữa vách thạch cao trong tủ quần áo A / C vì công việc không hoàn hảo của tôi sẽ không quan trọng lắm.

Bài học 4: Bạn có thể tiết kiệm tiền bằng cách tự mình làm rất nhiều công việc cải thiện nhà cửa, và bạn không cần phải là tốt nếu bạn làm việc trong các lĩnh vực mà xuất hiện không quan trọng.

Bởi vì những điều này và hàng chục điều ngạc nhiên khác, dự án mà người siêng năng của chúng tôi nghĩ sẽ mất “một tuần đến 10 ngày” kéo dài hơn một tháng, và cũng đã vượt quá ngân sách. Chúng ta nên biết rõ hơn, bởi vì trong kinh nghiệm của chúng ta tất cả các các nhà thầu quá lạc quan về khung thời gian và chi phí.

Bài 5: Để được an toàn, hãy gấp đôi số ước tính của nhà thầu về thời gian cần thiết để hoàn thành việc sửa chữa và cải tạo. Để an toàn, hãy thêm 20% trở lên vào ước tính chi phí.

Người siêng năng của chúng tôi, mặc dù quá lạc quan về thời gian và chi phí, là tuyệt vời. Thái độ của anh ấy là cho mọi vấn đề có luôn luôn một giải pháp, và anh ta sẽ tìm thấy nó. Anh ấy dạy tôi cách xếp gạch, làm công việc điện, thay bánh xe trượt - danh sách tiếp tục. Quan trọng hơn, anh ấy dạy tôi trở thành người giải quyết vấn đề tốt hơn. Chúng tôi sẽ thuê anh ta một lần nữa trong một giây (nhưng chúng tôi sẽ tăng gấp đôi ước tính thời gian của anh ấy và thêm 20% vào ước tính chi phí của anh ấy).

Bài học 6: Tận dụng kiến ​​thức của nhà thầu để tìm hiểu cách tự sửa chữa và cải tiến cơ bản. Nó có thể giúp bạn tiết kiệm tiền cho dự án hiện tại và trong tương lai.

Chi phí nghiên cứu và linh hoạt

Khi chúng tôi đến gần cuối dự án, chúng tôi đã thử nghiệm tổ hợp máy giặt / máy sấy có thể xếp chồng lên nhau đã đi kèm với nơi này và quan sát khi nó phun nước trên sàn nhà. Người thợ sửa chữa tính chúng tôi 69 đô la để nói với chúng tôi rằng nó vượt quá hy vọng.

Chúng tôi lên kế hoạch chi 700 đô la cho một đơn vị mới, vì các bộ máy giặt / máy sấy thông thường có chi phí ít nhất là 500 đô la. Chúng tôi không thể có được một bộ thường xuyên, bởi vì các hookups được trong một tủ quần áo hẹp mà chỉ cung cấp các loại xếp chồng lên nhau. Khi nó quay ra, đơn vị xếp chồng là tốn kém. Rẻ nhất chúng ta có thể tìm thấy ở bất cứ nơi nào là $ 1.300. Ouch!

Bài 7: Kiểm tra cẩn thận thiết bị trước khi mua một địa điểm. Nếu bạn nghĩ rằng bạn sẽ cần phải thay thế một cái gì đó, đừng đoán; kiểm tra giá trực tuyến.

Cuối cùng, chúng tôi chỉ có khoảng 1.000 đô la so với ngân sách bởi vì chúng tôi đã thay đổi kế hoạch. Ví dụ, chúng tôi đã chọn sơn vanity phòng tắm thay vì thay thế nó. Chúng tôi cũng vẽ tủ bếp thay vì thay thế cửa ra vào. Dường như những thay đổi trong kế hoạch của chúng tôi sẽ ảnh hưởng đến những gì chúng tôi có thể thuê chỗ ở. Một trong những điều tôi thích về bất động sản là có nhiều cách để tiếp cận và giải quyết vấn đề.

Bài 8: Hãy tìm những cách thay thế (rẻ hơn) để làm những việc nếu chi phí vượt quá ngân sách, nhưng chỉ khi các kế hoạch thay thế sẽ không ảnh hưởng đến giá thuê hoặc giá bán của bạn quá nhiều.

Nghiên cứu kỹ lưỡng giá trị bán lại hoặc giá trị cho thuê tiềm năng

Đại lý của chúng tôi, người cũng là đại lý cho thuê của chúng tôi, đã rất lạc quan về tiền thuê tiềm năng. Chủ nhân đã yêu cầu $ 1,100 cho vị trí của mình trong khu phức hợp của chúng tôi đã giảm xuống còn $ 1.000 mỗi tháng - và sáu tuần sau đó, vẫn chưa cho thuê. Chúng tôi phát hiện ra rằng những nơi hiện đang được thuê trong khu phức hợp của chúng tôi dao động từ 800 đô la mỗi tháng đến 950 đô la. Đó là điều chúng ta nên kiểm tra kỹ lưỡng hơn trước khi đưa ra đề nghị.

Mặc dù tất cả các đơn vị đều giống nhau về kích thước và cách bố trí, chúng tôi không có thiết bị hàng đầu, vì vậy có vẻ như chúng tôi có thể nhận được 900 đô la mỗi tháng. Giữa mức giảm $ 200 trong tiền thuê dự kiến ​​và $ 70 bất ngờ trên các khoản phí và đánh giá, dòng tiền dự kiến ​​của chúng tôi hiện đã giảm xuống còn $ 330 mỗi tháng.

Thay vì 9% chúng tôi hy vọng, lợi tức đầu tư của chúng tôi sẽ chỉ khoảng 5% mỗi năm - nếu không có thêm bất ngờ.

Bài 9: Làm bài tập về nhà của bạn để xác định mức giá cho thuê. Hãy hoài nghi về tỷ lệ cho thuê được quảng cáo; xác định bao nhiêu người thuê nhà thực ra thanh toán cho các đơn vị tương tự.

Điều tra người thuê tiềm năng

Người thuê nhà tiềm năng đã phải áp dụng cho chúng tôi, mà còn cho hiệp hội chung cư. Họ đã trả một khoản phí nộp đơn không hoàn lại $ 100 và $ 70 để kiểm tra lý lịch. Chúng tôi không thích sự thiếu kiểm soát đó, nhưng nó có lợi thế. Việc kiểm tra lý lịch đã giúp loại bỏ những người thuê có vấn đề.

Ví dụ, có người phụ nữ đã sẵn sàng trả cho chúng tôi sáu tháng tiền thuê nhà vì sự thất nghiệp "tạm thời" của cô ấy. Khi chúng tôi đã ký hợp đồng thuê, kiểm tra lý lịch tiết lộ rằng cô ấy đã đánh cắp ma túy từ bệnh viện nơi cô ấy làm việc, và do đó có thể sẽ không bao giờ có công việc điều dưỡng nữa. Và anh chàng rất tốt bụng nói rằng anh ta chỉ có “một DUI” trong quá khứ của anh ta cũng có thêm chi phí thuốc.

Quản lý hiệp hội đã giúp phát hiện những lời nói dối này, nhưng chúng tôi cũng trở nên rất giỏi sử dụng Internet để điều tra những người thuê tiềm năng. Thật tuyệt vời khi bạn thường xuyên nhận được kết quả khi tìm kiếm trực tuyến bằng cách sử dụng "mug shot" cộng với tên của một người!

Bài 10: Việc điều tra người thuê có thể dễ dàng hơn bao giờ hết nhờ Internet, vì vậy hãy trực tuyến và bắt đầu tìm kiếm!

Một người thuê nhà tiềm năng muốn nơi này trong khi chúng tôi vẫn đang cố gắng thuê nó với giá 1.000 đô la mỗi tháng. Nhưng khi đại lý của chúng tôi gửi qua hợp đồng thuê một hoặc hai ngày sau đó, anh ấy đột nhiên "nhớ" nghe rằng tiền thuê nhà là $ 925. Theo như chúng tôi có thể xác định, đây là một chiến thuật trì hoãn để anh có thể tiếp tục tìm kiếm điều gì đó tốt hơn hoặc thương lượng một tỷ lệ cho thuê thấp hơn. Cuối cùng, ông đã ký hợp đồng thuê với giá 1.000 đô la - và sau đó đã bị từ chối bởi hiệp hội vì quá khứ tội phạm.

Bài 11: Thực hiện các điều khoản rất rõ ràngvà nhận các hợp đồng thuê đó đã ký ngay khi có thể.

Vì các thành viên hội đồng quản trị hoặc hội đồng quản trị chung cư cần phỏng vấn tất cả các ứng viên, và những cuộc phỏng vấn đó chỉ được thực hiện vào các ngày thứ Ba, mọi ứng dụng bị từ chối đều tốn thời gian cho chúng tôi.

Thời gian là tiền bạc, đặc biệt là khi bạn không chỉ có thuế, bảo hiểm và các tiện ích để trả tiền, mà còn hàng trăm đô la mỗi tháng trong tiền thuê căn hộ. Chúng tôi có thể tránh được một số chi phí này nếu chúng tôi đã điều tra và loại trừ một số người thuê tiềm năng trước khi họ áp dụng cho hiệp hội.

Bài 12: Quá trình cho thuê một căn hộ là phức tạp hơn và có thể mất nhiều thời gian hơn cho thuê nhà, vì vậy hãy lên kế hoạch về thời gian và chi phí bổ sung. Điều tra người thuê nhà trực tuyến ngay sau khi họ áp dụng, vì vậy bạn có thể nhanh chóng loại trừ những người sẽ không được chấp nhận bởi hiệp hội. Điều này giúp bạn tiết kiệm thời gian và, do đó, tiền bạc.

Chuyển sang Gói B… rồi đến C, rồi đến D

Tại thời điểm này, với rất nhiều điều bất ngờ và mỗi tháng đã vượt qua chi phí cho chúng tôi ít nhất 900 đô la tiền thuê bị mất, chúng tôi bắt đầu tự hỏi liệu chúng tôi có đưa ra quyết định đúng hay không. Có lẽ chúng ta nên đi đến Kế hoạch B: Từ bỏ chủ nhà và bán địa điểm.

Chúng tôi đã đi với Kế hoạch C: Danh sách chung cư để bán và tiếp tục cung cấp nó cho thuê. Nếu nó được bán vì lợi nhuận, chúng tôi sẽ rất vui. Nếu nó đã được thuê, chúng tôi sẽ thả danh sách bán hàng và được hạnh phúc để ít nhất có một số thu nhập từ nơi này.

Cuối cùng chúng tôi đã tiến thêm một bước và thực hiện Kế hoạch D: Cố gắng thuê căn hộ trong khi niêm yết để bán cả cái đó và người chúng tôi sống ở tầng dưới. Nếu chúng tôi thuê một tầng trên, điều đó sẽ ổn thôi. Nếu không, khi một trong hai được bán, chúng tôi sẽ thả danh sách vào danh sách khác và sống trong đó.

Việc di chuyển sẽ dễ dàng nếu nhà của chúng tôi bán - một chuyến bay của các bước. Tuy nhiên, chúng tôi định giá nhà của chính mình cao hơn 5.000 đô la so với căn hộ đầu tư để khuyến khích người mua chọn loại đó.

Chúng tôi đã nhận được phiếu mua hàng không hoạt động cả hai nơi. Lời đề nghị trên nhà của chúng tôi ở mức giá tốt, một phần vì chúng tôi sẵn sàng giảm 30.000 đô la và tài trợ phần còn lại trong một vài năm. Đáng buồn thay, người mua đã phải vội vã trở về nhà của mình ở Ý khi mẹ anh bị bệnh, và cuối cùng anh đã rút lui khỏi thỏa thuận.

May mắn thay đó là sự khởi đầu của "mùa" ở miền nam Florida (mọi người đến đây vào mùa đông), vì vậy những lời đề nghị tiếp tục đến và chúng tôi đã ký hợp đồng vào cuối tháng 1 năm 2013. Chúng tôi đã bán căn hộ trên lầu (không phải nhà của chúng tôi) với giá 92.000 đô la, đóng cửa vào tháng 3.

Bao nhiêu chúng tôi thực hiện bằng cách lật một căn hộ

Sau mỗi lần chi tiêu cuối cùng, lợi nhuận ròng của chúng tôi là 4.500 đô la - không nhiều để có được hứng khởi, đặc biệt là kể từ khi tôi đưa vào sáu tuần làm việc chăm chỉ sửa chữa nơi này. Nhưng chúng tôi rất vui khi được thực hiện với dự án, và lợi nhuận đó bằng với tiền lương sáu tháng vào lúc bán thời gian, công việc $ 9 mỗi giờ tôi đã có lúc đó.

Bài học 13: Bạn luôn có nhiều lựa chọn với bất động sản, vì vậy hãy cân nhắc các cách khác để tạo ra lợi nhuận hoặc thu nhập của bạn. Cung cấp tài chính có thể giúp bạn có được mức giá cao hơn và tương đối an toàn nếu bạn nhận được khoản thanh toán lớn.

Thời gian quan trọng, vì vậy hãy lập kế hoạch theo thời gian tốt nhất để bán. Nếu chúng tôi đã mua căn hộ vào mùa đông và sẵn sàng bán vào tháng Năm, chúng tôi có thể đã đợi thêm nhiều tháng nữa để bán nó, và chi phí giữ lại có thể đã ăn hết phần lớn lợi nhuận.

Đáng buồn thay cho người mua của chúng tôi, các đơn vị điều hòa không khí đã chết một vài tháng sau khi họ mua nơi, chi phí cho họ khoảng $ 4.000 cho một sự thay thế. Điều đó sẽ xóa sạch hầu như tất cả lợi nhuận của chúng tôi nếu nó xảy ra trong khi chúng tôi vẫn sở hữu nơi này, dẫn đến bài học cuối cùng của chúng tôi:

Bài 14: Đầu tư bất động sản sẽ luôn đầy những bất ngờ (và không nhiều người trong số họ sẽ được dễ chịu). Vì bạn không bao giờ biết khi nào bất ngờ tốn kém sẽ đến, hãy cân nhắc việc chấp nhận bất kỳ đề nghị nào khiến bạn có lãi, thay vì phải trả nhiều chi phí hơn và mạo hiểm chi phí lớn trong khi chờ đợi để có được mức giá tốt hơn một chút.

Lượt của bạn: Bạn đã bao giờ đầu tư vào bất động sản chưa, và bạn có gặp nhiều bất ngờ không?