Tôi đã thực hiện $ 16,000 miễn phí một căn hộ, nhờ vào lỗ hổng IRS này…

Vợ tôi và tôi gần đây đã kiếm được 16.000 đô la bán căn hộ của chúng tôi và chúng tôi sẽ không phải trả thuế cho một xu.

Năm tới, chúng tôi có thể bán nhà hiện tại của chúng tôi cho một lợi nhuận, và chúng tôi sẽ lại không phải trả thuế lợi tức. Làm thế nào chúng ta có thể làm điều đó?

IRS cho phép bạn loại trừ mức tăng lên tới $ 250.000 (500.000 đô la nếu bạn đã kết hôn và nộp chung) về việc bán căn nhà chính của bạn từ thu nhập chịu thuế nếu bạn đã sống trong đó ít nhất hai trong năm năm qua. Chúng tôi sống trong căn hộ trong 26 tháng, vì vậy chúng tôi đủ điều kiện.

IRS giải thích:

“24 tháng cư trú có thể rơi bất cứ nơi nào trong thời gian 5 năm. Nó thậm chí không phải là một khối thời gian. Tất cả những gì bạn cần là tổng cộng 24 tháng (730 ngày) cư trú trong thời gian 5 năm. ”

Nó trở nên phức tạp hơn nếu bạn thuê nhà trong thời gian đó (bạn "lấy lại" bất kỳ khấu hao nào đã tuyên bố và đóng thuế trên phần đó).

Nhưng đây là phiên bản ngắn: Nếu bạn sống trong nhà của bạn trong ít nhất hai năm và bán nó, toàn bộ lợi nhuận của bạn là miễn thuế.

Chúng ta sẽ quay lại điều đó ngay lập tức, nhưng trước tiên chúng ta hãy xem xét một câu hỏi quan trọng…

Trang chủ của bạn là một khoản đầu tư?

Một ngôi nhà không phải là một khoản đầu tư, bởi vì nó không tạo ra thu nhập hoặc lợi nhuận vốn chi tiêu, Robert Kiyosaki nói trong Rich Dad, Poor Dad.

Ngôi nhà của bạn tạo ra chi phí, và nếu bạn bán nó sau khi giá trị của nó tăng lên, bạn có thể sẽ mua một ngôi nhà khác có giá bằng hoặc nhiều hơn. Dài hạn, giá trị gia đình không tăng nhanh hơn lạm phát.

Tuy nhiên, có một số cách để biến một ngôi nhà thành một khoản đầu tư. Ví dụ, bạn có thể thuê phòng trong nhà của bạn, đó là cách tôi trả hết tiền thế chấp đầu tiên của tôi.

Cũng có "làm ra tiền đầu tư và tiết kiệm tiền đầu tư, ”Jennifer Abel chỉ ra trên Mainstreet.com, Một ngôi nhà có thể không tạo ra thu nhập, nhưng nếu bạn mua đúng, bạn tiết kiệm được nhiều tiền hơn trong nhiều năm so với tiền thuê nhà.

Vậy nhà bạn có thể là một khoản đầu tư, và chúng ta sẽ thêm một cách nữa để biến nó thành một…

Flip Your Home Plan

Việc loại bỏ lợi nhuận bán hàng tại nhà làm cho nó có thể mua một fixer-upper, sống trong nó trong khi bạn thực hiện sửa chữa và cải tiến và bán nó cho một lợi nhuận mà không phải trả một xu trong thuế.

Về mặt lý thuyết, bạn có thể làm điều này hai năm một lần.

Thực tế, phải mất thời gian để bán một căn nhà, và bạn phải đợi hai năm kể từ ngày bán để yêu cầu loại trừ tiếp theo của bạn. Ngoài ra, bạn có thể không đưa mọi người trong gia đình lên kế hoạch di chuyển-hai năm một lần.

Nhưng bạn có thể ít nhất làm điều này một vài lần như một cách để tăng tiết kiệm hưu trí của bạn hoặc trả tiền cho kỳ nghỉ lớn.

Điều quan trọng là phải hiểu làm thế nào để lật một fixer-upper. Bạn có lợi thế rất lớn khi lật nhà của bạn, bởi vì không có vội vàng.

Vì bạn đang sống trong lật của bạn, bạn không có chi phí giữ lợi nhuận, và bạn sẽ phải trả tiền nhà ở một nơi nào đó. Nhưng bạn vẫn phải tính toán đúng cách để kiếm lời.

Thực hiện các tính toán

Hãy quên đi sự đánh giá cao.

Nếu giá nhà tăng lên, tuyệt vời, nhưng điều đó vẫn có nghĩa là trả thêm tiền cho ngôi nhà tiếp theo bạn sống, vì vậy đó không thực sự là nơi bạn kiếm lời.

Ước tính mức tăng của bạn dựa trên sự gia tăng về giá trị từ các sửa chữa và cải tiến đã lên kế hoạch. Để tính toán điều đó khi nhìn vào một ngôi nhà tiềm năng, hãy bắt đầu với ý nghĩ cuối cùng.

Lập danh sách những gì cần phải làm và xác định giá nhà nên bán cho khi bạn hoàn thành. Sử dụng các công cụ "đã bán gần đây" trên các trang web như Trulia để tìm các ngôi nhà gần đó để so sánh. Các trang web thẩm định tài sản của quận thường có sẵn thông tin công khai.

Nếu bạn vẫn không chắc chắn về các giá trị, hãy hỏi một đại lý bất động sản tốt để được giúp đỡ, nhưng hãy đảm bảo rằng họ đã làm việc trong phần đó của thị trấn.

Khi bạn có giá bán dự kiến ​​của mình (dựa trên giá trị hiện tại), hãy ước tính chi phí cải tạo của bạn đối với tài sản, bao gồm chi phí giữ lại nếu bạn không thể di chuyển ngay lập tức.

Sau đó ước tính chi phí mua và bán. Đối với thứ hai, bạn có thể chỉ cần sử dụng một con số 10% của giá bán, mà nên là đủ để trang trải chi phí đóng cửa và hoa hồng bất động sản.

Cuối cùng, quyết định mức lợi nhuận nào làm cho nó đáng giá.

Khi bạn có các số đó, bạn có thể căn cứ phiếu mua hàng của mình theo công thức sau:

(Giá bán dự kiến) - (tất cả chi phí và lợi nhuận) = (số tiền cao nhất bạn có thể trả cho căn nhà)

Ví dụ: nếu bạn muốn kiếm được 20.000 đô la và bạn thấy ngôi nhà đã được cải tạo sẽ bán với giá $ 160.000, thì việc tính toán có thể trông giống như sau:

$ 160,000 - $ 20,000 (lợi nhuận) - $ 16,000 (chi phí giao dịch) - $ 12,000 (chi phí cải tạo) = $ 112,000

Đó là mức giá cao nhất bạn có thể trả, vì vậy hãy bắt đầu với ưu đãi thấp hơn. Nếu bạn có được ngôi nhà, bạn có ít nhất hai năm để hoàn thành tất cả công việc, điều này mang lại cho chúng tôi thêm một câu hỏi nữa…

Bạn có nên tự làm việc không?

Tôi không phải tất cả đều có khuynh hướng máy móc, nhưng trong những năm gần đây tôi đã làm mọi thứ từ việc sơn nhà trong và ngoài để thay thế đường nước máy giặt bên trong một bức tường (và sửa chữa bức tường sau đó).

Nhưng có những thứ tôi sẽ không thử một mình. Ví dụ, tôi sẽ thay thế các ổ cắm điện, nhưng tôi sẽ không đưa vào các đường dây điện mới.

Bạn không phải làm bất kì của công việc mình. Chỉ cần chắc chắn rằng các ước tính sửa chữa và cải tiến của bạn bao gồm việc sử dụng các nhà thầu.

Nếu các con số không hoạt động, hãy bỏ đi. Có những ngôi nhà khác để mua.

Có thể bạn sẽ làm tốt nhất bằng cách tự làm một số công việc và trả tiền cho các chuyên gia cho các nhiệm vụ khác. Tôi đã học được rằng bức tranh không phải là khó khăn, do đó, làm nó cho mình sẽ giúp bạn tiết kiệm rất nhiều tiền.

Nếu dự án là thứ đòi hỏi giấy phép, tôi muốn trả tiền cho nhà thầu. Hãy cẩn thận và kiểm tra các nhà thầu trước khi ký bất cứ điều gì.

Mẹo lớn: Đi bộ qua nhà với một nhà thầu trước khi mua nó.

Vợ tôi và tôi đã làm điều này với một căn hộ chúng tôi lộn (chúng tôi không sống trong đó), và ông đã có thể cho chúng tôi biết làm thế nào để tiết kiệm tiền làm sửa chữa của chúng tôi. Ông cũng ước tính những gì nó sẽ chi phí cho công việc cuối cùng ông đã làm cho chúng tôi.

Kiếm tiền nhiều hơn

Dưới đây là hai cách để tăng lợi nhuận khi lật nhà:

Di chuyển thường xuyên hơn

Nếu bạn muốn kiếm tiền bằng lợi nhuận miễn thuế, bạn cần phải di chuyển gần hai năm một lần nếu có thể.

Ví dụ, liệt kê nhà của bạn để bán sau khi sống ở đó trong khoảng 21 đến 22 tháng. Vào thời điểm bạn đóng chương trình giảm giá, bạn có thể chỉ vượt qua yêu cầu 24 tháng.

Nhằm mục đích đánh giá cao hơn

Bạn thường không tìm thấy lợi nhuận trong việc tăng giá, vì giá của ngôi nhà tiếp theo bạn mua cũng sẽ tăng lên.

Nhưng nhà ở một số khu vực đánh giá nhanh hơn những người khác.

Sử dụng các tài nguyên trực tuyến như NeighborhoodScout để xác định các khu vực mà nhà đang đánh giá nhanh nhất và mua ở một trong những khu vực lân cận đó.

Lần lượt của bạn: Bạn có cân nhắc việc biến ngôi nhà của mình thành đầu tư bằng cách lật đổ chúng và di chuyển vài năm một lần?

Tiết lộ: Chúng tôi bị nghiện Taco Bell nghiêm trọng ở đây. Các liên kết liên kết trong bài đăng này giúp chúng tôi đặt hàng ra khỏi menu đô la. Cảm ơn sự hỗ trợ của bạn!

Steve Gillman là tác giả của "101 cách kỳ lạ để kiếm tiền" và người tạo ra EveryWayToMakeMoney.com. Ông là một người đàn ông, người đi bộ, người đánh xe, người đánh máy, người điều khiển xe điện, máy chủ quy trình, bồi thẩm đoàn và roulette, nhưng hơn 100 cách ông đã kiếm tiền, viết là yêu thích của ông (cho đến nay).