Mua nhà? 10 cách thông minh để tiết kiệm tiền trên thế chấp của bạn

Chi phí lớn nhất của bạn là gì? Nếu bạn giống như hầu hết mọi người, nó đặt một mái nhà trên đầu bạn. Và nó trở nên đắt hơn.

Trong thực tế, chi phí nhà ở đang tăng nhanh hơn thu nhập cho tầng lớp trung lưu, theo một báo cáo Hội nghị Nhà ở Quốc gia. Người thuê nhà có thể có điều tồi tệ nhất; Wall Street Journal báo cáo rằng tiền thuê nhà đã tăng trong 23 quý liên tiếp.

Bằng cách mua nhà, bạn có quyền kiểm soát nhiều hơn đối với chi phí nhà ở tăng. Bạn sẽ không phải lo lắng về chủ nhà tăng tiền thuê nhà và khoản vay thế chấp cố định đảm bảo thanh toán khoản vay theo nguyên tắc và lãi suất trong 30 năm tới.

Có, vay tiền cho một ngôi nhà là tốn kém. May mắn thay, với một vài chiến lược thông minh, bạn có thể giảm các khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn và cắt giảm tổng chi phí thanh toán cho nhà của bạn. Dưới đây là một số tùy chọn:

1. Sửa đổi khoản vay của bạn

Nếu bạn trễ thanh toán hoặc trải qua thời gian khó khăn, bạn có thể đủ điều kiện để sửa đổi khoản vay thông qua các chương trình khác nhau.

Tùy thuộc vào chương trình, bạn có thể đủ điều kiện để giảm lãi suất, sự tha thứ của một phần của hiệu trưởng, hoặc một khoản vay dài hạn và thanh toán hàng tháng thấp hơn. Kiểm tra các chương trình khác nhau trên MakingHomeAffordable.gov hoặc liên hệ với servicer thế chấp của bạn.

2. Cắt bỏ PMI

Nếu bạn mượn hơn 80% giá trị căn nhà của bạn, bạn thường phải trả tiền cho bảo hiểm thế chấp tư nhân (PMI) để bảo vệ người cho vay. PMI thường chi phí giữa 0,5% và 1% số tiền vay. Vì thế nếu số dư khoản vay của bạn là khoảng 140.000 đô la, bạn có thể thanh toán nhiều nhất là 1.400 đô la cho PMI chỉ trong năm nay.

Khoản thanh toán xuống 20% ​​là cách rõ ràng nhất để tránh thanh toán cho PMI. Nếu điều này là khó khăn với những ngôi nhà bạn đang xem xét, Realtor.com cho thấy chỉ đơn giản là mua sắm cho nhà giá thấp hơn mà bạn có thể thực hiện thanh toán 20%. Nhân số tiền thanh toán xuống bạn có cho năm để đến mức giá cao nhất bạn có thể thanh toán trong khi tránh PMI.

Credit.com cho biết một số người cho vay vẫn cung cấp 80/10/10 chương trình. Cấu trúc này cho phép bạn chỉ vay 80% trên thế chấp chính, vì vậy bạn không phải trả tiền cho PMI, và sau đó vay thêm 10% như khoản vay thế chấp thứ hai - đôi khi từ cùng một người cho vay. Thông thường, bạn cần có điểm tín dụng từ 700 trở lên để đủ điều kiện.

Nếu bạn đã mua nhà của mình, bạn có thể tăng tốc các khoản thanh toán đó để nhận số dư dưới 80% và sau đó yêu cầu thanh toán PMI bị giảm. Người cho vay không phải lúc nào cũng đồng ý giảm yêu cầu bảo hiểm, theo BankRate.com, nhưng tại thời điểm đó bạn cũng có thể tái tài trợ để loại bỏ PMI.

Luật nói một người cho vay có để giảm chỉ số PMI tại thời điểm bạn dự kiến ​​đạt đến số dư 78% giá trị của nhà tại thời điểm mua, miễn là bạn đang thực hiện thanh toán đúng hạn. Nếu bạn đang ở thời điểm đó, hãy kiểm tra để chắc chắn rằng PMI đã bị loại bỏ.

3. Mua một ngôi nhà ít tốn kém

Mua một ngôi nhà ít tốn kém hơn không chỉ mở ra khả năng thanh toán 20%, điều này giúp loại bỏ chi phí của PMI, mà còn làm giảm nhiều chi phí khác.

Các khoản thanh toán (và phí lãi) sẽ thấp hơn trên một khoản vay nhỏ hơn. Ngoài chi phí vay trực tiếp thấp hơn, bạn sẽ tiết kiệm được tiền thuế và bảo hiểm tài sản. Nếu đó là một ngôi nhà nhỏ hơn (không chỉ rẻ hơn), bạn cũng có thể tiết kiệm chi phí bảo trì và tiện ích.

4. Thu hẹp

Nếu bạn đã sở hữu một ngôi nhà nhưng muốn cắt giảm chi phí, hãy xem xét việc giảm bớt nhà của bạn. Bạn có thể giảm thanh toán, loại bỏ bảo hiểm thế chấp và có thể cắt giảm các chi phí khác.

Bán nhà của bạn và mua một ngôi nhà ít tốn kém đặc biệt tốt nếu bạn có vốn chủ sở hữu đáng kể, vì bạn có thể đặt nhiều tiền vào nhà mới để giữ số tiền vay (và thanh toán) thấp hơn.

5. Tái cấp vốn Thế chấp của bạn

Trước khi bạn tái tài trợ, bạn phải rõ ràng về mục tiêu của mình. Nó chỉ là khoản thanh toán thấp hơn bạn cần, hoặc bạn muốn giảm chi phí dài hạn của bạn? Hay bạn đang muốn làm cả hai?

Ví dụ: nếu bạn còn 13 năm cho khoản vay 15 năm, 140.000 đô la với lãi suất 4,5%, bạn nợ khoảng 126.000 đô la và có khoản thanh toán là 1.071 đô la. Một máy tính cho vay cho thấy rằng một khoản vay 30 năm mới cho số tiền đó ở mức 6% giảm khoản thanh toán đó xuống 839 đô la hoặc ít hơn 232 đô la mỗi tháng.

Nhược điểm: Bạn sẽ phải trả $ 302,173 trong những năm đó, so với $ 167,076 nếu bạn mắc kẹt với khoản vay cũ và trả thưởng nhanh hơn. Đó là $ 135,097 thêm để thuận tiện cho việc giảm thanh toán của bạn ngay bây giờ. Vì vậy, bạn có muốn trả ít hơn trong những năm qua hoặc chỉ có thanh toán thấp hơn ngay bây giờ?

Bạn cũng phải cẩn thận về chi phí cho vay. Phí bất ngờ là một trong những khiếu nại chính của khách hàng vay, theo một cuộc khảo sát gần đây. Ngoài chi phí cho vay, bạn có thể phải trả tiền cho một thẩm định, phí ghi và thuế ở một số tiểu bang. Đặt nhiều câu hỏi để xác định càng chặt chẽ càng tốt tổng chi phí tái cấp vốn sẽ là bao nhiêu.

Một khi bạn tính toán chi phí của bạn để tái tài trợ, bạn có thể xác định điểm hòa vốn của bạn bằng cách sử dụng một máy tính tái tài trợ. Ví dụ, với số dư hiện tại là 140.000 đô la cho khoản vay 30 năm được thực hiện trong năm 2009 ở mức 5%, tái cấp vốn ở mức 4% với 2,500 đô la chi phí vay sẽ khiến bạn có điểm hòa vốn là 31 tháng. Đó là khi số tiền tiết kiệm được trả lãi của bạn sẽ bao gồm chi phí tái cấp vốn.

Nếu bạn di chuyển (và bán) trước điểm hòa vốn, bạn sẽ mất tiền bằng cách tái tài trợ. Mặt khác, trong ví dụ này, nếu bạn ở lại thêm 30 năm nữa, bạn sẽ tiết kiệm tổng cộng 17.562 đô la - không tệ trong vài giờ giấy tờ.

Tò mò về tái cấp vốn? Nhấp vào đây để xem bảng có tỷ lệ tái cấp vốn tốt nhất trong khu vực của bạn.

6. Giảm thuế tài sản

Mặc dù thuế tài sản không phải là một phần kỹ thuật của khoản vay, nhưng các khoản thanh toán thường bao gồm số tiền được đặt vào ký quỹ để chi trả cho các hóa đơn thuế và bảo hiểm tài sản.

Nếu bạn nghĩ rằng nhà của bạn có giá trị nhỏ hơn người thẩm định nói, hãy yêu cầu xem xét. Bạn có thể cần phải thử một vài thủ thuật để đánh giá thay đổi và giảm thuế tài sản của bạn, nhưng nếu bạn thành công người cho vay của bạn nên điều chỉnh thanh toán của bạn để phản ánh hóa đơn hàng năm thấp hơn.

7. Mua bảo hiểm rẻ hơn

Nếu khoản thanh toán thế chấp của bạn bao gồm một số tiền ký quỹ cho bảo hiểm nhà, bạn có thể giảm số tiền đó bằng cách tìm chính sách rẻ hơn. Tất nhiên, ngay cả khi nó không được chuyển vào thanh toán nhà của bạn, bạn có thể tiết kiệm tiền bằng cách tìm mức giá bảo hiểm tốt hơn.

Người cho vay có yêu cầu tối thiểu đối với bảo hiểm của chủ nhà, vì vậy chính sách bạn mua phải đáp ứng tiêu chí của họ.

8. Thanh toán thêm một lần

Nếu bạn nhận được một khoản tiền hoàn thuế lớn hoặc một món quà hoặc một khoản thừa kế nhỏ, bạn có thể đặt một khoản tiền đó vào khoản vay cầm cố của bạn.

Nếu bạn trả thêm 1.000 đô la, số dư khoản vay của bạn sẽ thấp hơn 1.000 đô la so với số tiền đó mọi tháng còn lại. Ví dụ: nếu lãi suất cho khoản vay của bạn là 5%, bạn sẽ tiết kiệm được $ 50 tiền lãi mỗi năm cho đến khi bạn thực hiện thanh toán cuối cùng. Điều đó thêm lên!

9. Thanh toán thêm thông thường

Nếu bạn có thể đủ khả năng để thêm nhiều hơn cho các khoản thanh toán hàng tháng của bạn, đây là một trong những cách chắc chắn nhất để giảm chi phí lãi suất của bạn trong những năm qua. Một máy tính thanh toán tiền vay có thể cho bạn thấy số tiền bạn sẽ tiết kiệm được với các khoản thanh toán bổ sung thông thường.

Ví dụ: nếu bạn có 30 năm để thanh toán $ 140.000 ở mức 5% và bạn thêm $ 356 hàng tháng vào khoản thanh toán $ 751 thông thường của mình, bạn sẽ trả hết khoản vay đó một nửa thời gian và tiết kiệm 80.000 đô la tiền lãi.

Tất nhiên, bạn cũng có thể tiết kiệm lãi suất bằng cách vay 15 năm để bắt đầu. Nhưng bằng cách trả thêm tiền cho khoản vay thế chấp 30 năm, bạn sẽ có được hiệu ứng tương tự, và bạn có thể ngừng trả thêm số tiền nếu bạn gặp khó khăn về tài chính.

10. Sử dụng phiếu mua hàng thẻ tín dụng

Bạn đã bao giờ nhận được ưu đãi thẻ tín dụng 0% lãi suất chưa? Nếu có, bạn có thể sử dụng chúng để giảm lãi suất cho vay thế chấp bạn trả. Ví dụ: giả sử bạn đang trả thêm 400 đô la hàng tháng cho khoản vay thế chấp 5% của mình và bạn có thể nhận thẻ với lãi suất 0% trong năm đầu tiên và 2% phí kiểm tra tiện lợi (thường là 3% hoặc thậm chí 4%) . Dưới đây là những gì bạn có thể làm:

• Bước 1: Viết séc cho công ty dịch vụ thế chấp của bạn với số tiền $ 5,000 (đó là khoảng 400 đô la thanh toán thêm vào trong một năm) và trả lệ phí $ 100.

• Bước 2: Đặt 400 đô la sẽ chuyển khoản vay vào tài khoản tiết kiệm mỗi tháng và thanh toán tối thiểu trên thẻ tín dụng từ đó.

• Bước 3: Trong một năm (khi tỷ lệ khuyến mại kết thúc), hãy sử dụng tài khoản tiết kiệm để thanh toán số dư còn lại trên thẻ và đặt phần còn lại vào khoản vay thế chấp.

Bằng cách sử dụng chiến lược này, bạn sẽ kiếm được tiền lãi trong tài khoản tiết kiệm (1% trong tài khoản tốt hoặc bằng 3% trong tài khoản Kasasa). Quan trọng hơn, bạn sẽ giảm số dư khoản vay xuống còn 5.000 đô la ngay trước mặt thay vì phát tán trong năm. Bạn sẽ tiết kiệm $ 250 tiền lãi (5% của $ 5,000) và kiếm $ 25 đến $ 50 từ tài khoản tiết kiệm.

Ngay cả sau lệ phí $ 100, bạn sẽ giảm tổng chi phí của mình xuống còn $ 175 đến $ 200, nhiều hơn số tiền 46 đô la bạn đã tiết kiệm được lãi suất bằng cách chỉ trả thêm $ 400 hàng tháng.

Hình thức chênh lệch thẻ tín dụng này đôi khi được gọi là “stoozing” và được thực hiện tốt nhất chỉ khi bạn rất kỷ luật và có tổ chức. Các hình phạt và lãi từ một khoản thanh toán trễ trên thẻ tín dụng, hoặc từ quên hoàn trả đầy đủ sau khi giai đoạn 0% lãi suất kết thúc, sẽ nhanh chóng xóa sạch mọi lợi thế thu được.

Lượt của bạn: Bạn đã sử dụng bất kỳ chiến lược nào trong việc giảm chi phí thế chấp của mình chưa?