7 quy tắc tôi đã học sau khi bị phá sản trong đầu tư bất động sản

Sau đây là một câu chuyện thực tế được gửi bởi một blogger đồng nghiệp.

Tạo ra sự giàu có lâu dài trong đầu tư bất động sản là hiểu biết về các quy tắc và không bị phá vỡ.

Tôi sở hữu bảy ngôi nhà vào thời điểm tôi 24 tuổi. Tôi đã được tất cả trong giấc mơ giàu có bất động sản và lái xe một chiếc Porsche Boxster. Tôi đã kéo gần sáu con số một năm từ tiền thuê nhà và một công việc toàn thời gian.

Hai năm sau, tôi đã đã phá vỡ.

Đó là lý do tại sao tôi có thể liên quan đến câu chuyện của Jeff về những bài học ông đã học được đầu tư vào bất động sản. Ông đã học được rất nhanh một số tài sản giàu có bất động sản là quá tốt là đúng.

Tôi vẫn tin hết lòng vào sức mạnh của bất động sản như một người tạo ra sự giàu có lâu dài.

Tôi đã không hoàn toàn xây dựng đế chế bất động sản của mình trở lại vinh quang trước đây của nó, nhưng tôi đã tạo ra một dòng tiền phù hợp sẽ phát triển theo thời gian.

Nếu bạn đã từng mơ ước bắt đầu đầu tư bất động sản, mơ ước kiếm được hàng triệu đô la trong tài sản, bạn cần phải tránh những trò gian lận và huyền thoại được bán bởi những người bán hàng quảng cáo.

Bạn cần phải hiểu bảy quy tắc bất động sản sẽ tạo ra sự giàu có lâu dài.

Làm thế nào tôi đã bắt đầu trong bất động sản

Tôi bắt đầu như là một đại lý bất động sản thương mại trong năm thứ ba của trường đại học.

Tôi luôn bị thu hút bởi những câu chuyện về sự giàu có bất động sản của các nhà phát triển như Sam Zell và Donald Trump. Tôi thích ý tưởng lấy một mảnh đất thô hoặc một tòa nhà và biến nó thành một máy tính tiền.

Bán bất động sản thương mại chỉ là khởi đầu. Tôi muốn trở thành một nhà phát triển, một nhà đầu tư, một chủ sở hữu.

Thị trường bất động sản thương mại vẫn chưa phục hồi vào năm 2002 nhưng thị trường nhà ở đang bùng nổ. Tôi thấy lời hứa về sự đánh giá cao và tiền dễ dàng thông qua tài chính và quyết định thực hiện chuyển đổi.

Tôi bắt đầu mua nhà một gia đình với Giảm 10% về số tiền tôi đã tiết kiệm được khi phục vụ trong Thủy quân lục chiến và khi tôi nhận được công việc đầu tiên của mình về tài chính doanh nghiệp. Tôi tập trung vào… ‘khu dân cư rẻ tiền'Nơi tôi có thể mua các thuộc tính chạy xuống với một nửa giá mà tôi phải trả ở những phần đẹp hơn của thị trấn.

Tôi nghĩ rằng tôi vẫn có thể nhận được giá thuê thị trường phong nha trên những ngôi nhà có giá từ 10 đến 20 đô la, vì vậy lợi nhuận sẽ lớn hơn.

Điều đó sẽ kết thúc là của tôi sai lầm đầu tiên.

Nhưng tôi đã đói vì vậy tôi busted mông của tôi sửa chữa lên tài sản, tái cấp vốn để rút ra trên giá trị được cải thiện và đưa tiền vào tài sản khác.

Tôi sẽ giàu có.

Đế chế bất động sản của tôi bắt đầu sụp đổ

Trong không gian ba năm, tôi đã xây dựng lên đến sáu tài sản, cộng với nhà riêng của tôi. Tại một thời điểm, tôi ước tính tài sản của tôi chỉ hơn nửa triệu đô la với khoảng một phần năm của nó trong vốn chủ sở hữu.

Có lẽ tôi không giàu về một số định nghĩa, nhưng nó không phải là xấu cho một 24 tuổi chỉ ra khỏi trường đại học.

Rồi mọi thứ bắt đầu tan rã.

Sáu tài sản cho thuê của tôi đã tạo ra dòng tiền phù hợp, nhưng chỉ vì tôi đã tự làm hầu hết công việc. Tôi là thợ điện, họa sĩ và quản lý tài sản của riêng tôi. Bạn có được ý tưởng.

Thị trường Des Moines khá nhỏ và khó tìm được người quản lý tài sản để xử lý các tài sản một gia đình.

Tôi tìm thấy một vài công ty, nhưng tất cả đều muốn tính phí trở lên 15% trên tổng thu nhập cho thuê. Điều này có nghĩa là thanh toán hầu như tất cả các dòng tiền từ các tài sản kể từ khi các khoản thanh toán thế chấp ăn hết phần tiền thuê.

Quản lý tài sản đã được đưa ra vì vậy tôi đã bị mắc kẹt khi làm việc đó cùng với việc tung hứng công việc toàn thời gian và các lớp học ban đêm cho bằng thạc sĩ của tôi.

Nhược điểm với các thuộc tính ít tốn kém ở phía bên kia của các bài hát là nhức đầu người thuê nhà liên tục, khiếu nại của thanh tra nhà ở thành phố khi các tài sản bị lạm dụng, và thiếu công việc đuổi một người thuê nhà tại tòa án.

Tôi bắt đầu bỏ qua tài sản của mình.

Giống như một nhà đầu tư chứng khoán trong một thị trường gấu, tôi tránh thậm chí nghĩ về nhà của tôi. Khi một người thuê nhà di chuyển ra ngoài hoặc bị đuổi ra khỏi, tài sản có thể ngồi trống trong một tháng trước khi tôi dành cả tuần cần thiết để sửa chữa nó và đưa nó trở lại trên thị trường.

Những ngôi nhà trống có nghĩa là tôi đã trả tiền túi để trang trải các khoản thanh toán thế chấp, và nó không thể kéo dài.

Tôi bắt đầu thiếu khoản thanh toán khoản vay và phá hủy điểm tín dụng của tôi. Điều đó có nghĩa là không tái cấp vốn và không có tiền dễ dàng hơn từ ngân hàng.

Bị đốt cháy và hoàn toàn vỡ mộng, tôi bắt đầu bán bất động sản cho bất cứ điều gì tôi có thể nhận được.

Đó là năm 2006 và thị trường đã bắt đầu rơi ra khỏi bong bóng bất động sản vì vậy đôi khi nó có nghĩa là bán một căn nhà chỉ để trả tiền thế chấp.

Bất động sản đầu tư thần thoại tôi học cách cứng

Tôi vẫn sở hữu một vài tài sản cho thuê và tin vào giá trị đầu tư bất động sản dài hạn. Thật không may, có rất nhiều huyền thoại ở đó, quá nhiều 3 giờ sáng các quảng cáo bán hàng nóng để làm giàu nhanh chóng.

Đầu tiên, bất động sản là không phải là một đầu tư giàu nhanh.

Những câu chuyện thực sự của sự giàu có bất động sản được tạo ra trong nhiều thập kỷ, thậm chí cả các thế hệ. Cha của Donald Trump đã là một nhà phát triển bất động sản thành công và Sam Zell đã quản lý tài sản từ đầu những năm 1960.

Lợi nhuận trung bình hàng năm trên vốn chủ sở hữu bất động sản thương mại là 12,6% theo Hiệp hội Tín thác Đầu tư Bất động sản Quốc gia (NAREIT) về dữ liệu sau 40 năm.

Đó là một rắn trở lại, nhưng không phải thứ gì đó sẽ biến bạn thành triệu phú qua đêm.

Những người duy nhất làm giàu nhanh chóng về đầu tư bất động sản là những người bán chiến lược cho các nhà đầu tư không ngờ.

Một huyền thoại khác trong đầu tư bất động sản là nó là một máy tính tiền, chỉ cần bấm chuông và theo dõi dòng tiền.

Trong thực tế, hầu hết lợi nhuận của bạn là lợi thế về thuế và đánh giá cao về tài sản. Nếu bạn đang tận dụng tài sản của mình với nợ, thì phần lớn tiền thuê của bạn sẽ được thanh toán bằng các khoản thanh toán thế chấp và quản lý tài sản.

Có lẽ huyền thoại lớn nhất mặc dù là bất động sản là một nguồn thu nhập thụ động.

Bạn có thể thuê một người quản lý bất động sản, biến tài sản của bạn thành thu nhập thụ động, nhưng đây là câu hỏi cho nhiều nhà đầu tư cá nhân. Chỉ có không đủ dòng tiền trong những năm đầu của việc phát triển đế chế bất động sản của bạn để đủ khả năng quản lý chuyên nghiệp.

7 Quy tắc để đầu tư bất động sản (đúng cách)

Ít đầu tư đã tạo ra càng nhiều gia đình giàu có như bất động sản nhưng thật dễ dàng để rơi vào những huyền thoại và trò gian lận. Kiếm tiền với tài sản cho thuê, tôi có nghĩa là tạo ra tài sản thực sự sẽ làm cho bạn giàu có lâu dài có nghĩa là tránh những huyền thoại.

Quy tắc bất động sản số 1 - Điều đầu tiên bạn cần làm là tìm hiểu cách tìm giá trị hợp lý của tài sản trước khi mua. Bất kỳ khoản đầu tư nào cũng có thể là một việc tốt cho giá hợp lý nhưng không phải lúc nào cũng dễ dàng tìm được giá cho bất động sản.

• Tìm ít nhất năm ngôi nhà tương tự đã được bán trong năm qua trong cùng một khu phố. Bạn thường có thể tìm thấy điều này thông qua văn phòng của giám định viên quận hoặc thông qua các trang web như Zillow.
• Chia giá bán của nhà đã bán theo feet vuông của họ và sau đó là số trung bình.
• Nhân giá trung bình này cho mỗi foot vuông theo không gian sống cho thuộc tính bạn muốn mua để ước tính giá trị hợp lý của số tiền đó đáng giá bao nhiêu.

Quy tắc bất động sản số 2 - Ước tính mức độ quản lý tài sản sẽ giảm chi phí cho từng chi tiết.

Điều này có nghĩa là tính trung bình giá thuê thị trường trong khu vực, khấu trừ cho vị trí tuyển dụng và quản lý tài sản. Cho đến khi bạn có ý tưởng tốt về các chi phí khác như tiện ích và bảo trì, hãy thận trọng với ước tính của bạn.

• Chuẩn bị ba ước tính về dòng tiền của bạn cho mỗi tài sản. Một ước tính sẽ tính toán tất cả các chi phí trong trường hợp xấu nhất, mức cao nhất bạn nghĩ rằng chúng có thể vượt quá một năm nhất định.
• Hãy thực tế về thời gian bạn có thể đưa vào quản lý các thuộc tính của riêng bạn. Cân nhắc xây dựng ít nhất một phần thời gian giúp bảo trì hoặc quản lý.

Quy tắc bất động sản số 3 - Chỉ mua các thuộc tính chất lượng mà bạn có thể sống thoải mái. Bạn sẽ có người thuê nhà tốt hơn và sẽ có vị trí tuyển dụng thấp hơn. Bạn không bao giờ biết, nếu mọi thứ không diễn ra theo kế hoạch, bạn có thể sẽ sống trong một trong các dịch vụ cho thuê của bạn.

Quy tắc bất động sản số 4 - Các quảng cáo 3 giờ sáng sẽ cho bạn biết bí mật của những người giàu có bất động sản là phải trả càng nhiều nợ càng tốt và mua càng nhiều nhà càng nhanh càng tốt.

Chiến lược này làm cho các bài thuyết trình PowerPoint thú vị nhưng chỉ dẫn đến sự kiệt sức và phá sản.

Quy tắc bất động sản số 5 - Hãy làm chậm, mua một vài ngôi nhà trong năm đầu tiên của bạn và cảm thấy cần bao nhiêu để quản lý bất động sản. Bạn sẽ xây dựng một doanh nghiệp lâu dài và tránh xâm nhập vào đầu của bạn.

Quy tắc bất động sản số 6 - Xem xét tham gia hoặc bắt đầu một câu lạc bộ đầu tư bất động sản cùng với các chủ sở hữu tài sản khác. Điều này đã giúp tôi rất nhiều trong khi xây dựng lại đế chế non trẻ của tôi.

• Tìm các nhà đầu tư bất động sản khác thông qua các đại lý bất động sản, nhà thầu và trực tuyến.
• Cố gắng tìm những người có kỹ năng ở các khía cạnh khác nhau của bất động sản từ các đại lý cho các nhà thầu, luật sư và người quản lý tài sản. Đặt kỹ năng của bạn với nhau có nghĩa là mọi người không phải là chuyên gia về mọi thứ.
• Có nhiều cách khác nhau để thiết lập nhóm từ các hiệp hội chính thức nơi bạn thu tiền của mình để đầu tư vào các nhóm không chính thức nơi bạn chỉ cần trao đổi ý tưởng và giúp đỡ lẫn nhau với các dịch vụ.

Quy tắc bất động sản số 7 - Cuối cùng, đa dạng hóa đầu tư bất động sản của bạn càng nhiều càng tốt.

Chi phí của một tài sản duy nhất có nghĩa là nhiều nhà đầu tư cá nhân đang mắc kẹt sở hữu một loại bất động sản trong một thị trường. Điều đó có nghĩa là tất cả rủi ro của sự suy thoái trong loại bất động sản hoặc trong thị trường địa phương.

• Mua các loại tài sản khác nhau bao gồm khu dân cư, văn phòng, kho bãi, giải trí và nhà kho.
• Mua ở các thị trường khác nhau trên khắp Hoa Kỳ nếu có thể.
• Một cách để đa dạng hóa danh mục đầu tư bất động sản trực tiếp của bạn là thông qua việc sở hữu REIT hoặc huy động vốn từ cộng đồng bất động sản cho phép bạn mua một vị trí vốn chủ sở hữu với vài nghìn thay vì hàng chục nghìn.

Giống như bất kỳ đầu tư, bất động sản có thể làm cho bạn giàu có nếu bạn biết làm thế nào để tránh những bẫy lớn nhất.

Là một nhà đầu tư dài hạn trong bất động sản là về sự hiểu biết các quy tắc mà sẽ giữ cho bạn khỏi mất tiền của bạn như tôi đã làm. Đừng để câu chuyện giữ cho bạn không theo đuổi giấc mơ bất động sản của bạn. Tôi vẫn đầu tư vào bất động sản cho thuê và sẽ giàu có một lần nữa, một ngày nào đó.

Joseph Hogue đã làm việc như một nhà phân tích công bằng và một nhà kinh tế học trước khi nhận ra sự giàu có không thay thế cho việc hạnh phúc. Hiện tại, anh điều hành 5 trang web trong lĩnh vực tài chính cá nhân và cộng đồng huy động vốn từ cộng đồng, kiếm nhiều tiền hơn bao giờ hết trong công việc từ 9 đến 5 và thích xây dựng công việc của mình từ kinh doanh tại nhà.