Bạn nên mua nhà hoặc tiếp tục thuê? Dưới đây là cách quyết định 💲💲💲

Khi chúng tôi sống ở Tucson, Arizona, vợ tôi và tôi thường đi qua một ngôi nhà nhỏ dễ thương mà chúng tôi thích. Nó được bán với giá 150.000 đô-la, mà “thị trường” nói là một mức giá hợp lý (đầu năm 2006), nhưng nó có vẻ không hợp với tôi. Tôi tính toán rằng các khoản thanh toán cho vay, thuế, bảo hiểm, nước và bảo trì (tất cả những thứ chúng tôi không trả tiền như người thuê nhà) sẽ là $ 1,125 mỗi tháng. Nhưng những ngôi nhà như thế này được thuê với giá $ 700 mỗi tháng - một khoản tiết kiệm $ 5,100 mỗi năm!

Bạn có thể đoán phần còn lại của câu chuyện. Vụ nổ bong bóng và trong vòng một vài năm, ngôi nhà trong khu phố đó được bán với giá dưới 100.000 đô la. Tôi rất vui vì chúng tôi đã chọn để chờ đợi. Sau đó nó có ý nghĩa để mua. Trong thực tế, chúng tôi đã sở hữu sáu ngôi nhà trong mười năm qua và chúng tôi thích hơn là chủ nhà, nhưng ở đó là lần khi nó có ý nghĩa hơn để trở thành người thuê nhà.

Bạn đã sẵn sàng để mua một ngôi nhà?

Với giá thấp hơn và giá thuê cao hơn, bạn có thể tự hỏi nếu hiện nay là thời điểm tốt để dừng thuê và bắt đầu mua sắm cho một ngôi nhà. Các chuyên gia nói có, nhưng dựa trên lập luận của họ về các giả định không nhất thiết liên quan đến của bạn tình hình, như tôi sẽ giải thích.

Đầu tiên, mặc dù, bạn đã sẵn sàng để mua một ngôi nhà? Hãy tự hỏi mình nếu:

Bạn có đủ tiền để thanh toán xuống
Bạn có đủ tiền để đóng và chi phí di chuyển
Bạn biết những gì nó thực sự chi phí để có một ngôi nhà
Bạn có thể xử lý những bất ngờ lớn đi kèm với việc sở hữu một ngôi nhà
Bạn đã sẵn sàng cho thời gian và công việc chăm sóc cho một ngôi nhà

OK, vì vậy bạn có một số tiền tiết kiệm cho một khoản thanh toán xuống, và bạn ngân sách cũng đủ để thay thế nóng đó khi nó đột nhiên chết vào giữa mùa đông. Bạn thậm chí còn thích cắt cỏ, làm sạch máng xối và xẻng tuyết. Bạn muốn một ngôi nhà của riêng bạn, nhưng có lẽ bạn cũng muốn nó có ý nghĩa tài chính. Đọc tiếp…

Mua hoặc thuê: Những gì các chuyên gia đang nói

Báo cáo mua hàng của Versus Mua báo cáo cho thấy việc mua rẻ hơn đáng kể so với tiền thuê nhà. Đối với 100 khu vực đô thị được sử dụng trong tính toán của họ, mua rẻ hơn so với giá thuê là 38%. Họ nói, "Mua khoảng từ rẻ hơn 5% so với cho thuê ở Honolulu để rẻ hơn 66% so với thuê ở Detroit."

Nói cách khác, ngay bây giờ nó rẻ hơn để mua ở mọi thành phố lớn của Hoa Kỳ, và có lẽ ở những thị trấn nhỏ hơn. Nhưng chờ đã…

Nó không phải là một tính toán đơn giản như vậy

Mỗi báo cáo loại này và mọi máy tính “mua so với tiền thuê nhà” đều dựa trên giả định về những thứ như bạn sẽ ở nhà bao lâu (7 năm trong báo cáo này), khoản thanh toán của bạn (20%) và lãi suất của bạn (3,5%). Tôi thấy báo cáo Trulia khá kỹ lưỡng. Nó thậm chí còn cung cấp cho chi phí bảo trì, một cái gì đó người mua nhà lần đầu thường bỏ qua khi so sánh mua để thuê.

Mặt khác, một số giả định có thể không có ý nghĩa cho tình huống của bạn. Ví dụ, phương pháp của Trulia liên quan đến việc điều chỉnh kích thước. Báo cáo cho biết:

“KHÔNG PHẢI so sánh giá thuê trung bình và giá nhà trung bình trên thị trường. Làm như vậy sẽ gây hiểu nhầm bởi vì tài sản cho thuê và cho thuê là rất khác nhau: quan trọng nhất, nhà bán giảm giá trung bình 47% so với tiền thuê nhà. ”

Vì vậy, với một số loại điều chỉnh (các chi tiết là scant) nó có thể rẻ hơn bởi foot vuông mua. Nhưng điều đó có liên quan không? Của bạn thực tùy chọn có thể là một căn hộ rộng 800 foot vuông gần trung tâm thành phố với tổng chi phí hàng tháng là 1.000 đô la so với ngôi nhà rộng 1.800 foot vuông ở ngoại ô với tổng chi phí hàng tháng là 1.500 đô la. Căn hộ sẽ rẻ hơn 6.000 đô la mỗi năm, mặc dù "chi phí chân vuông" cao hơn 66%. Và có lẽ không có ngôi nhà rộng 800 foot vuông nào để so sánh căn hộ của bạn.

Tầm quan trọng của kích thước phụ thuộc vào bố trí. Vị trí, loại nhà, kích thước sân và chất lượng vật liệu xây dựng cũng vậy. Nhưng rất khó để cắm các yếu tố như thế này vào một công thức. Làm thế nào để bạn so sánh một sân lớn để gần với một Starbucks, hoặc một nhà để xe để được gần một tuyến xe buýt? Làm thế nào để bạn so sánh trách nhiệm của chủ nhà với sự đơn giản của việc thuê?

Đây là những tính toán cá nhân, tình huống và thường trực quan. Và có thể có rất nhiều người trong số họ. Ví dụ, bạn có thể thuê nhà tốt hơn nếu…

Có một cơ hội tốt để bạn di chuyển trong vòng vài năm
Khoản thanh toán xuống sẽ nhận tất cả khoản tiết kiệm của bạn
Bạn không bao giờ tiết kiệm tiền cho những chi phí lớn bất ngờ
Bạn ghét làm vườn và chăm sóc một ngôi nhà
Tình trạng công việc của bạn là run rẩy
Bạn thích sống gần hành động

Và bạn có thể mua tốt hơn nếu…

Bạn mong đợi kích thước gia đình của bạn phát triển
Bạn muốn đánh bạc trên giá tăng và có kế hoạch bán cho một lợi nhuận
Bạn sẽ không bỏ tiền ra ngay cả khi bạn tiết kiệm bằng cách thuê
Bạn muốn vật nuôi, và điều đó làm cho việc tìm kiếm khó khăn cho thuê
Bạn muốn một doanh nghiệp tại nhà không thể chạy từ một căn hộ

Nếu bạn đã sẵn sàng mua, và thậm chí nếu khía cạnh tài chính là rất quan trọng, bạn phải thực hiện các phép tính theo từng trường hợp cụ thể. Vì vậy, hãy xem những ngôi nhà đáp ứng các tiêu chí cá nhân tối thiểu của bạn và sau đó thực hiện các ước tính sau (sử dụng các dự đoán tốt nhất của bạn):

Khoảng thời gian bạn sẽ ở trong khu vực nơi bạn hiện đang sống: _____.
Chi phí thuê nhà ở (tiền thuê nhà, tiện ích, vv) cho khung thời gian đó, dựa trên tỷ lệ cho thuê hiện tại của bạn và dự đoán về tăng trong tương lai, cho tổng chi phí thuê của bạn: ______.
Tổng chi phí trên nhà bạn đang xem xét (đóng chi phí, thanh toán, thuế, bảo hiểm, tiện ích, bảo trì, vv), cho cùng một khung thời gian: ______.
Thanh toán dự kiến của bạn: ______.
Giá bạn sẽ nhận được khi bán nhà của bạn, dựa trên tỷ lệ đánh giá hợp lý cho khu vực của bạn (trong lịch sử nó được 3 đến 5% hàng năm ở Hoa Kỳ): ______.
Chi phí kết thúc; bạn có thể sử dụng 8% giá bán của Trulia: ______.
Số dư còn lại bạn sẽ nợ khi bạn bán nhà của mình; bạn có thể sử dụng máy tính số dư còn lại: ______.
Trừ số tiền trên dòng 6 và 7 từ dòng 5, để đến lúc thu nhập ròng từ khi đóng: ______.
Trừ dòng 4 (thanh toán của bạn xuống) từ dòng 8 để đến số tiền bạn sẽ đạt được bao nhiêu: ______.
Trừ dòng 9 từ dòng 3 để đến tổng chi phí của bạn để sở hữu: ______.
So sánh dòng 10 (chi phí sở hữu) với dòng 2 (chi phí thuê) để xem giá nào thấp hơn.

Để chính xác, bạn phải thực hiện các phép tính này cho từng nhà bạn nhìn vào. Và có, có thể có một vụ tai nạn nhà ở một năm sau khi bạn mua. Sau đó, một lần nữa, giá có thể tăng quá nhanh trong khi bạn đang thuê, bạn sẽ không thể mua lại trong nhiều thập kỷ.

Bạn chấp nhận rủi ro khi mua hoặc là cho thuê, và các tính toán ở trên liên quan đến rất nhiều đoán. Nhưng họ cung cấp cho bạn một nơi để bắt đầu. Hãy xem một ví dụ, chỉ để xem cách chạy các số…

Bạn mong đợi ở lại thị trấn trong sáu năm, và bạn đang trả tiền thuê 800 đô la mỗi tháng. Bạn tính các tiện ích sẽ trung bình $ 100 mỗi tháng trong tương lai và tiền thuê nhà sẽ tăng lên $ 850 và $ 900 hai và bốn năm. Bạn trả 200 đô la hàng năm cho bảo hiểm của người thuê nhà. Chi phí thuê của bạn:

Thuê: 61.200 đô la (800 đô la trong 24 tháng, 850 đô la trong 24 tháng, 900 đô la trong 24 tháng)
Các tiện ích: $ 7.200 ($ 100 lần 72 tháng)
Bảo hiểm: $ 1.200 ($ 200 lần sáu năm)

Tổng chi phí cho thuê: 69.600 đô la

Bạn có thể mua một căn nhà mà bạn thích với giá 180.000 đô la với 36.000 đô la, vay số dư 144.000 đô la ở mức 4,5% trên khoản vay thế chấp trong 30 năm. Khoản thanh toán sẽ là 730 đô la mỗi tháng và bạn mong đợi mức tăng giá 3%, với mức giá bán khoảng 215.000 đô la trong sáu năm.

Nó lớn hơn căn hộ của bạn và bạn thanh toán hóa đơn tiền nước của riêng bạn, vì vậy các tiện ích sẽ chạy $ 260 mỗi tháng, bảo hiểm $ 950 mỗi năm và thuế khoảng $ 2,500. Bạn sửa chữa và bảo dưỡng ở mức khoảng $ 200 mỗi tháng. Dưới đây là những con số:

Chi phí đóng cửa: $ 3,600 (bao gồm chi phí vay)
Thanh toán: $ 52,560 ($ 730 mỗi tháng lần 72 tháng)
Thuế tài sản: $ 15.000 ($ 2,500 mỗi năm sáu năm)
Bảo hiểm: $ 5,700 ($ 950 mỗi năm sáu năm)
Tiện ích: $ 18,720 ($ 240 mỗi tháng thời gian 72 tháng)
Bảo trì: $ 14,400 ($ 200 mỗi tháng 72 tháng)
Tổng chi phí trước khi tăng vốn chủ sở hữu: 109.980 đô la Mỹ (tất cả những điều trên)
Giá bán: $ 215,000 ($ 180,000 lần 3% đánh giá cao hàng năm được cộng dồn trong sáu năm)
Chi phí đóng cửa: 17.200 đô la (8% giá bán là 215.000 đô la)
Số dư còn lại còn nợ: $ 128,360 (sau 72 lần thanh toán)
Giá đóng cửa: 69.440 đô la (215.000 đô la trừ đi số dư nợ và chi phí đóng)
Tăng vốn chủ sở hữu: $ 33,440 (số tiền đóng ròng trừ đi thanh toán ban đầu)

Tổng chi phí sở hữu nhà: $ 76,540 (tổng chi tiêu trừ đi lợi ích vốn chủ sở hữu)

Để đơn giản, các tính toán này không bao gồm "chi phí cơ hội" của khoản thanh toán xuống (bạn có thể đã đầu tư vào nơi khác nếu bạn tiếp tục thuê), vì vậy chi phí sở hữu thậm chí cao hơn một chút so với ví dụ này.

Ngoài ra, những thay đổi nhỏ trong các giả định của bạn có thể tạo ra sự khác biệt lớn. Ví dụ: nếu nhà ở tăng 4% mỗi năm, thay vì 3%, chi phí sở hữu của bạn sẽ chỉ là 65.500 đô la - thấp hơn chi phí thuê.

Một gợi ý cuối cùng: Nếu bạn thực sự không giỏi trong việc tiết kiệm tiền và chi phí nhiều hơn một chút để mua thay vì thuê, hãy tiếp tục và lấy ngôi nhà. Vốn chủ sở hữu mà bạn xây dựng sẽ là một loại kế hoạch tiết kiệm cưỡng bức, vì vậy ít nhất bạn sẽ có một cái gì đó trong tương lai.

Lượt của bạn: Bạn nghĩ gì về việc mua so với tiền thuê nhà và bạn có khả năng đi theo con đường nào?

Steve Gillman là tác giả của "101 cách kỳ lạ để kiếm tiền" và người tạo ra EveryWayToMakeMoney.com. Anh ta là một người đàn ông, người đi bộ chăm sóc, người đánh giá công cụ tìm kiếm, người chạy bộ, người lái xe điện, máy chủ quy trình, bồi thẩm đoàn, và roulette croupier, nhưng hơn 100 cách anh ta kiếm tiền, viết là yêu thích của anh ấy (cho đến nay) .