Chúng tôi nghe rất nhiều về cách thuê đắt tiền ở nhiều thành phố. Nhưng số tiền đó đi đâu?
Trong khi một số người thuê nhà nghi ngờ nó thẳng vào túi các chủ nhà tham lam, chúng tôi muốn khám phá sự thật - vì vậy chúng tôi đã nói chuyện với bảy chủ nhà để có được mặt của họ về câu chuyện.
“Công chúng thích bôi nhọ các chủ nhà vì một lý do nào đó, nhưng chủ nhà có nhiều chi phí và đau đầu hơn hầu hết mọi người nhận ra, ” Brian Davis, một nhà đầu tư bất động sản nói với 15 tài sản cho thuê và đồng sáng lập của trang blog bất động sản SparkRental.
Mark Ferguson, nhà môi giới bất động sản, chủ đầu tư bất động sản, tác giả và chủ sở hữu 14 căn hộ cho thuê ở Colorado, đồng ý: “Trong khi tiền thuê nhà có vẻ vô lý, nhớ rằng chủ nhà phải trả nhiều chi phí hơn hầu hết mọi người nghĩ và thậm chí nhiều hơn nhiều chủ nhà nghĩ họ sẽ trả tiền. ”
Dưới đây là các chủ nhà chi phí hàng đầu được đặt tên khi chúng tôi hỏi điều gì xảy ra với khoản thanh toán tiền thuê lớn mà bạn cung cấp cho họ mỗi tháng.
Ngoài ra, chúng tôi có hai ví dụ về ngân sách hàng tháng của chủ sở hữu thực để bạn có thể thấy chính xác những con số trông như thế nào - một điều cần cân nhắc xem bạn có đang viết séc hàng tháng hay suy nghĩ về việc đầu tư vào tài sản cho thuê.
1. Thế chấp
Nếu chủ nhà của bạn vẫn đang trả tiền thế chấp trên tài sản của mình - mà nhiều người là - một phần lớn tiền trả tiền thuê nhà của bạn đi thẳng đến ngân hàng để trả nợ gốc và lãi.
2. Tiện ích
Một số chủ nhà bao gồm các tiện ích trong tiền thuê nhà, nhưng ngay cả những người không thể trả tiền cho họ ra khỏi túi.
"Khi các đơn vị bị chiếm đóng, tôi có người thuê nhà của tôi trả tiền cho điện, khí đốt, nước, truyền hình, điện thoại và internet", Andy Panko, chủ sở hữu của hai căn hộ một phòng ngủ trong một khu phức hợp ở Woodbridge, New Jersey cho biết.
Ngay cả khi đơn vị còn trống, tuy nhiên, vẫn cần phải có điện, ga và nước. Tôi phải đặt những cái đó vào tên của mình khi không có người thuê nhà. ”
3. Bảo hiểm
Chủ nhà cần mang bảo hiểm của chủ nhà để bảo vệ tài sản của họ khỏi tai nạn và mất mát đột ngột do những thứ như hỏa hoạn hoặc thời tiết khắc nghiệt.
Họ cũng phải có bảo hiểm trách nhiệm, bảo vệ tài sản tài chính của họ trong trường hợp yêu cầu bồi thường trách nhiệm pháp lý, như ai đó kiện họ sau khi trượt và rơi trên vỉa hè băng giá.
4. Bảo trì và sửa chữa
Cho dù đó là tiền mặt và thời gian tự sửa chữa mọi thứ hoặc thuê nhà thầu, bảo trì và sửa chữa xếp hạng cao trong danh sách chi phí của chủ nhà.
"Hầu hết các chủ nhà có thể đếm từ 5 đến 20% tiền thuê nhà nhận được theo hướng chi phí bảo trì," Ferguson nói.
Kaycee Wegener của Rentec Direct chia nhỏ chúng thành hai loại chi phí khác nhau:
1. giá cố định bạn có thể ước tính trước thời hạn, bao gồm bảo trì thường xuyên như dọn dẹp, loại bỏ rác và kiểm soát dịch hại, và bảo trì theo mùa như cắt cỏ, dọn tuyết và làm sạch máng xối
2. chi phí biến đổi bạn có thể thử ngân sách nhưng vẫn có thể khiến bạn ngạc nhiên, bao gồm sửa chữa và thay thế thiết bị, thiệt hại về tài sản do bất cẩn hoặc hao mòn thông thường và các trường hợp khẩn cấp.
"Rất nhiều người thuê nhà không có ý thức tốt về chi phí để duy trì tài sản một cách chính xác chỉ vì họ chưa là chủ sở hữu tài sản", Deb Tomaro, môi giới liên kết với RE / MAX Acclaimed Properties nói.
“Cây đó có giá 1.200 đô la để loại bỏ. Đó là mái nhà là $ 8,000. Cái tủ lạnh đó là 800 đô. Một chủ nhà tốt có trữ lượng để khi trường hợp khẩn cấp phát sinh, họ có thể giải quyết chúng một cách nhanh chóng và giảm thiểu sự bất tiện của người thuê nhà của họ. Chủ nhà chỉ cạo mỗi tháng có thể không có cơ hội để xây dựng dự trữ. ”
Và ngay cả khi chủ nhà có một khu bảo tồn được xây dựng, một năm tồi tệ vẫn có thể đánh mạnh họ.
Nick Bowman, một chủ nhà ở Colorado trong 15 năm, có thể kể nhiều câu chuyện về những điều bất ngờ khó chịu như “thay thế đường ống thoát nước đột ngột với giá $ 6K” và “người thuê nhà chạy ngay trước Giáng sinh và rời khỏi lò sưởi để các đường ống có thể đóng băng . Đó là loại cơn ác mộng thực sự có thể làm cạn kiệt tài khoản dự trữ của bạn. ”
5. Giữ mọi thứ lên đến mã
Chủ nhà có nghĩa vụ đảm bảo tài sản của họ an toàn cho việc cư trú, và điều này không hề rẻ. Những "chi phí liên quan đến quy định" như Davis đã gọi cho họ, bao gồm những thứ như giấy phép cho thuê, kiểm tra bắt buộc và phí đăng ký hàng năm.
“Ở Baltimore, nơi tôi có hầu hết tài sản của tôi,” Davis nói, “Tôi phải đăng ký và trả lệ phí hàng năm cho cả Tiểu bang Maryland và Thành phố Baltimore. Tôi phải có một kiểm tra sơn chì giữa mỗi hợp đồng thuê nhà. Tôi ước tôi có thể bán một số đơn vị cho thuê của tôi, nhưng không ai khác muốn họ cho những gì tôi có trong đó; Tôi đã bị buộc phải phát triển quá nhiều tài sản để tuân thủ các quy định của địa phương. ”
James Richards, một nhà môi giới với Hot Market Realty ở Minneapolis, Minnesota, cảm thấy nỗi đau của Davis:
Tôi đã được trích dẫn bởi thành phố cho không đủ lưỡi của cỏ trên mỗi inch vuông. Bất kỳ ngôi nhà nào được xây dựng trước năm 1978 phải vượt qua một bài kiểm tra giải phóng mặt bằng chì khi một người thuê nhà mới di chuyển vào, ngay cả khi nó đã vượt qua kiểm tra như vậy trước đó.Chi phí của các thử nghiệm dao động từ 300 đô la đến 500 đô la, chưa kể đến chi phí liên quan đến việc vượt qua lần đầu tiên và thường là từ 3.000 đô la đến 5.000 đô la trở lên nếu tài sản cần cửa sổ hoàn toàn mới.
Richards cũng chỉ ra rằng "tiền phạt [] được đánh giá cho chủ nhà khi người thuê nhà phạm một tội ác: lừa dối khu phố, sử dụng quá nhiều dịch vụ của chính phủ, đưa thùng rác vào thùng rác, cho phép các tab giấy phép hết hạn, không cắt cỏ hoặc xẻng vỉa hè, vv. Tiền phạt của chủ nhà thường cao hơn của người phạm tội. ”
6. Thuế và phí
Ngoài việc trả thuế tài sản, chủ nhà cũng phải trả thuế thu nhập cho thuê mà họ nhận được.
Trong khi họ nhận được một số khấu trừ thuế, nhận được những khoản khấu trừ thường có thể là một chi phí trong bản thân mình (xem mục tiếp theo).
7. Sổ Sách Kế Toán và Kế Toán
“Tài sản cho thuê đi kèm với sổ sách kế toán và nhức đầu kế toán,” Davis nói, “chi phí cả thời gian và tiền bạc. Tôi trả một nhân viên kế toán và một kế toán khoảng 4.000 đô la mỗi năm, và tôi vẫn phải chi tiêu 30 đến 40 giờ mỗi năm cho bản thân mình làm việc trên tờ khai thuế của tôi. ”
8. Phí quản lý tài sản
Thời gian cũng có giá trị, vì vậy nhiều chủ nhà tìm thấy nó hiệu quả nhất để thuê một người quản lý tài sản để xử lý các công việc hàng ngày của các đơn vị cho thuê khác nhau của họ.
Các khoản phí này thường có thể chạy từ 8 đến 12% giá trị cho thuê hàng tháng, theo Tất cả quản lý tài sản.
9. Doanh thu và tuyển dụng của người thuê nhà
Khi người thuê nhà rời đi, nó mang đến một bộ chi phí mới.
“Các vị trí tuyển dụng là một chi phí rất lớn cho các chủ nhà,” Davis nói, “đặc biệt là ở các thị trường không nóng. Không chỉ chủ nhà cần phải trang trải thế chấp trong khi không nhận được thu nhập cho thuê; họ cũng thường cần phải sơn lại toàn bộ thiết bị và thay thế tất cả các tấm thảm. Người thuê nhà có ít động cơ để xử lý sàn hoặc tường một cách tế nhị, vì rất khó để chủ nhà giữ lại tiền từ khoản tiền đặt cọc để trang trải các chi phí đó. ”
“Hầu hết các chủ nhà sẽ chiếm từ 5 đến 15% tiền thuê nhà cho các vị trí tuyển dụng,” Ferguson nói.
10. Tiếp thị
Và khi nói đến việc tìm kiếm một người nào đó để lấp đầy những vị trí tuyển dụng đó, chủ nhà phải chịu chi phí như phí báo cáo tín dụng, dịch vụ nhiếp ảnh gia chuyên nghiệp cho danh sách và hơn thế nữa.
"Tôi làm tất cả các quảng cáo của riêng tôi và sàng lọc người thuê nhà," Panko nói. “Toàn bộ quá trình quảng cáo và sàng lọc có thể được khoán ngoài cho một đại lý bất động sản; tuy nhiên, họ tính một khoản phí bằng tiền thuê một tháng mỗi lần họ tìm và đặt một người thuê nhà. ”
11. Lệ phí pháp lý
Panko nói: “Hy vọng chủ nhà và người thuê nhà có mối quan hệ lành mạnh và tôn trọng lẫn nhau”, Panko nói, “nhưng nếu không và có vấn đề phát sinh, bạn có thể cần thuê luật sư để tham khảo về quyền và biện pháp của bạn theo hợp đồng thuê nhà và luật cho thuê nhà nước. Trường hợp xấu nhất, bạn có thể cần trục xuất người thuê nhà. Đó là một quá trình dài và tốn kém ”
Richards có thể chứng thực điều này. "Để nộp một cáo buộc chi phí $ 340 chỉ cho lệ phí nộp hồ sơ, và bạn phải giữ lại một luật sư với chi phí $ 400 đến $ 500 mỗi đuổi," ông nói.
“Nhiều vụ trục xuất kết thúc với người thuê nhà nhận được một luật sư miễn phí từ một số cơ quan chính phủ để chống lại việc trục xuất. Khi điều này xảy ra, mất nhiều thời gian hơn (tiền thuê bị mất) và tốn nhiều hơn chi phí luật sư do thực tế là một phiên điều trần thường phải xảy ra. Tôi đã chi tới 1.500 đô la để đuổi một người thuê nhà. ”
Để làm cho vấn đề tồi tệ hơn, ông nói: “Tôi không thể kiểm tra lý lịch vì các luật sư tự do nói trên thường xóa sổ hồ sơ của người thuê nhà, vì vậy ngay cả kiểm tra lý lịch cũng không tiết lộ những rắc rối đang nằm phía trước.”
Davis là trong cùng một thuyền: "[Trong] bất kỳ tháng nào, tôi có một số người thuê nhà bỏ bê để trả tiền thuê nhà của họ. Sau đó tôi phải trải qua quá trình phục vụ các thông báo pháp lý, đệ trình các chuyển động pháp lý tại tòa án, thanh toán phí tòa án, chờ vài tháng cho một ngày ra tòa để hiển thị - tất cả trong khi trả tiền thế chấp trên tài sản và không nhận được tiền từ người thuê nhà . ”
Breaking It All Down
Vì vậy, điều này tất cả trông như thế nào trên cơ sở hàng tháng?
Ferguson đã cung cấp ví dụ này về những chi phí tiêu biểu có thể trông như thế nào đối với một căn hộ ở khu vực ngoại ô Colorado với mức phí 1.500 đô la một tháng:
- Thanh toán thế chấp: 750 đô la mỗi tháng
- Thuế: $ 100 đến $ 500 mỗi tháng
- Bảo hiểm: $ 50 đến $ 150 mỗi tháng
- Phí HOA: tối đa $ 500 mỗi tháng (chỉ áp dụng cho căn hộ của anh ấy, là một phần của hiệp hội chủ nhà)
- Bảo trì: $ 75 đến $ 300 mỗi tháng
- Số tiền còn trống: $ 75 đến $ 225 mỗi tháng
“Khi bạn thêm tất cả các chi phí này vào phương trình,” Ferguson tổng kết, “chi phí hàng tháng lên đến $ 1,050 - $ 2,425 một tháng với $ 1,500 một tháng tiền thuê nhà”.
Richards đã phân tích một trong những tài sản của mình ở Minneapolis:
- Thuế tài sản: $ 300 mỗi tháng
- Giấy phép thuê: $ 100 mỗi tháng
- Chứng nhận lò: $ 25 mỗi tháng
- Bảo hiểm: $ 100 mỗi tháng
- Phạt tiền / kiểm tra tuân thủ / ngân sách chi phí thành phố: $ 200 mỗi tháng
"Về tài sản này tôi thu $ 1.250 / tháng," ông nói. "Trừ đi những chi phí trên, khiến tôi phải trả $ 525 để trả tiền thế chấp, bảo trì, doanh số, vv. Trong khi đó, chính phủ đang kiếm $ 400 mỗi tháng và tăng nhiều chi phí khác của tôi."
Trong khi Richards mong muốn anh ta có thể tính phí ít hơn cho một số tiền thuê nhà của anh ta, tay anh ta thường bị trói buộc bởi những chi phí vượt khỏi sự kiểm soát của anh ta. "Suy nghĩ rằng một chủ nhà là" giàu có "do đó sẽ ăn tất cả các chi phí này là vô lý", ông nói thẳng thắn.
“Anh ấy hoặc cô ấy đang kinh doanh để kiếm tiền. Mọi chi phí phát sinh sẽ được chuyển cho người thuê nhà dưới dạng tiền thuê nhà cao hơn. Vì tất cả chúng ta đều ở cùng một chiếc thuyền, tôi sẽ không tự mình ra khỏi thị trường. Tôi sẽ trả ít hơn cho một người thuê nhà tốt và do đó sẽ sẵn sàng giảm tiền thuê nhà của tôi nếu các chi phí trên không phải là một phần của phương trình. ”
Turn của bạn: Người thuê nhà, điều này làm cho bạn nhìn vào thanh toán tiền thuê nhà của bạn khác nhau? Chủ nhà, bạn có thêm bất kỳ chi phí nào khác vào danh sách này không? Nếu bạn đang nghĩ đến việc trở thành chủ nhà, những con số này có khiến bạn cân nhắc không?
Kelly Gurnett là một blogger, nhà văn và biên tập viên tự do điều hành blog Cordelia Calls It Quits, nơi cô ghi lại những nỗ lực của mình để loại bỏ cuộc sống của cô về những điều không quan trọng và tập trung nhiều hơn vào những việc cần làm. Theo dõi cô ấy trên Twitter @CordeliaCallsIt.
GửI CảM NhậN