Các đại lý bất động sản thực sự làm gì? 💲💲💲

Hôm nay tôi muốn tiếp xúc và thảo luận về bất động sản - đặc biệt là các đại lý bất động sản. Tôi có một người bạn tốt trong gia đình đang tìm mua căn nhà đầu tiên của họ, và kinh nghiệm của họ không dễ dàng. Đó không phải là để nói rằng mua bất động sản là bao giờ dễ dàng, nhưng đối phó với một đại lý bất động sản phải dễ dàng. Đó là những gì họ đang có!

Ngoài giao dịch của bạn tôi, tôi bắt đầu suy nghĩ về kinh nghiệm của mình trong lĩnh vực bất động sản, cũng như các cuộc thảo luận tôi đã có với bạn bè và gia đình. Không nghi ngờ gì, bất động sản đã thay đổi đáng kể trong 20 năm qua - thậm chí trong vòng 5 năm qua kể từ khi có sự thất bại thế chấp. Và tất cả các cuộc hội thoại của tôi dường như chỉ đến một kết luận - các đại lý bất động sản thực sự làm gì nữa?

Trước khi bạn đi đến kết luận - Tôi không ủng hộ bạn bỏ qua một đại lý. Họ vẫn mang lại một số giá trị cho cả người mua và người bán. Những gì tôi sẽ nói về là những gì họ có nghĩa vụ phải làm, những gì họ làm trông giống như trong thực tế, và những gì giá trị dịch vụ của họ nên chi phí.

Hãy chia nhỏ nó đi.

Các đại lý bất động sản được cho là phải làm gì

Điều đầu tiên chúng ta nên xem xét là những gì các đại lý bất động sản phải làm.

Theo Hiệp hội các nhà môi giới quốc gia, một đại lý người mua nên:

Cung cấp cho bạn thông tin chi tiết về điều kiện thị trường hiện tại
Giúp bạn với thông tin tài chính, chẳng hạn như số tiền nhà bạn có thể đủ khả năng
Hướng dẫn bạn qua quy trình mua nhà, bao gồm nhận tài chính và thông tin bạn cần cung cấp

Theo Hiệp hội các nhà môi giới quốc gia, một đại lý người mua cũng có thể:

Giúp bạn hiểu: các giá trị bất động sản, thuế, chi phí tiện ích, dịch vụ và cơ sở của thành phố, và các quy định quy hoạch địa phương
Nhà nghiên cứu cho bạn sử dụng các công cụ như MLS (Dịch vụ danh sách nhiều)
Hiển thị cho bạn ngôi nhà phù hợp nhất với nhu cầu của bạn
Tạo điều kiện thuận lợi cho việc thương lượng mua nhà

Nếu bạn đang bán nhà, đây là những gì một đại lý bất động sản phải làm cho bạn:

Cung cấp thông tin cập nhật trên thị trường để xác định giá yêu cầu hợp lý
Cho bạn thấy các điều khoản và điều kiện của các thuộc tính cạnh tranh
Phát triển kế hoạch tiếp thị có thể bao gồm đề xuất sửa chữa, nhà mở, quảng cáo, v.v.
Cung cấp an ninh cho ngôi nhà của bạn khi nó được hiển thị cho người lạ
Thương lượng giá tốt nhất cho ngôi nhà của bạn
Theo dõi quy trình bán hàng, đàm phán lại khi cần và giải quyết các vấn đề trước khi đóng

Bây giờ chúng ta có một đường cơ sở tốt, chúng ta hãy nhìn vào những gì họ thực sự làm.

Internet đã loại bỏ hầu hết thông tin cá nhân

Nó từng là các đại lý bất động sản có một vũ khí bí mật của thông tin: MLS. Với công cụ tư nhân / trả phí này, các đại lý bất động sản có thể liệt kê các đặc tính, xem lịch sử giao dịch và nhận phân tích thị trường. Nếu bạn, với tư cách là người mua hoặc người bán, muốn có thông tin đó, bạn phải trả tiền cho nó - về việc thuê một đại lý bất động sản để đại diện cho bạn lấy hàng.

Tuy nhiên, ngày nay, có hơn 50 trang web bất động sản hiển thị công khai thông tin đó. Bạn muốn so sánh thị trường? Hãy xem phần được bán gần đây của Zillow.com. Đó là comp thực sự là một comp? Có những hình ảnh cho bạn để kiểm tra là tốt!

Ngoài việc sử dụng các trang web chính thống này để thực hiện nghiên cứu của riêng bạn, hãy xem quá trình mua hàng trông như thế nào trong thực tế. Nếu bạn muốn mua nhà, bạn thường sẽ liên hệ với một đại lý sẽ yêu cầu bạn cho tất cả các tiêu chí bạn đang tìm kiếm trong một ngôi nhà. Nhân viên đó sau đó sẽ lấy thông tin đó và thiết lập sàng lọc tự động cho bạn trong MLS. Sau đó, mỗi ngày, bạn sẽ nhận được một email thông báo của tất cả các ngôi nhà đã có trên thị trường phù hợp với tiêu chí của bạn.

Mặc dù đây là một công cụ hữu ích nhưng bạn có thể tìm thấy thông tin tương tự một cách công khai. Trong thực tế, tôi nhìn vào điều này nhiều hơn như là một cách để có một đại lý bất động sản cho thấy ngôi nhà. Trong thực tế, tôi hiếm khi nghe về các đại lý bất động sản thực sự đưa khách hàng đến nhà nữa - nó chỉ xảy ra trên Thợ săn nhà. Thay vào đó, điều thường xảy ra là khách hàng thực hiện nghiên cứu của riêng mình, và sau đó chỉ cần nói với đại lý bất động sản của họ nơi họ muốn xem.

Muốn có thông tin về thuế? Trực tuyến. Muốn công viên địa phương và xếp hạng trường học? Trực tuyến. Bạn muốn biết về tội phạm trong khu vực của bạn? Trực tuyến. Điều gì để biết làm thế nào những người hàng xóm? Đăng ký cho Neighborhood.com và có được một cái nhìn thoáng qua chính mình.

Nhưng tôi đang đi trước bản thân mình. . . .

Bạn thậm chí cần một đại lý bất động sản để xem một trang chủ Anymore?

Ngoài các MLS, nhiều tài sản đang đến với thị trường với các trang web riêng của họ có hàng trăm hình ảnh của ngôi nhà. Một số thậm chí đi xa như đặt cùng các tour du lịch ảo của tài sản để bạn có thể có được một cảm giác thực sự của sự vật.

Tuy nhiên, xem thuộc tính trực tuyến sẽ không bao giờ thay thế việc kiểm tra một tài sản trực tiếp, nhưng có những ngôi nhà mở, hoặc bạn có thể chỉ cần đi đến nhà và nhìn trộm trong cửa sổ!

Lần duy nhất bạn thực sự cần gọi một đại lý bất động sản là nếu bạn muốn vào trong nhà mà không đột nhập! Và vào thời điểm đó, bạn có lẽ đã liệt kê tài sản ngắn.

Vì vậy, bạn đã tìm thấy nhà - Họ giúp bạn thương lượng, phải không?

Trong quá khứ của riêng tôi, tôi đã đưa vào cung cấp cho khoảng một chục mảnh khác nhau của bất động sản, và không bao giờ có tôi thực sự cảm thấy rằng một đại lý bất động sản thương lượng cho tôi.

Các cuộc hội thoại thường như sau:

Tôi: Tôi đang nghĩ đến việc đưa ra lời đề nghị.

Đặc vụ: Bạn muốn cung cấp bao nhiêu?

Tôi: Bạn nghĩ tôi nên cung cấp những gì?

Đặc vụ: Vâng, người bán có nó được liệt kê cho điều này, và các comps trông giống như nó có thể đi cho điều này.

Tôi: Vậy bạn nghĩ sao?

Đặc vụ: Vâng, cung cấp những gì bạn cảm thấy thoải mái.

Tôi: Cám ơn tiện ích này.

Bạn có thấy quan điểm của tôi ở đây không? Tôi đã theo dõi đủ Danh sách triệu đô la cho thấy trên Bravo để hiểu nó thường không hoạt động theo cách đó. Tôi chưa bao giờ có một nhân viên nào nói với tôi rằng họ nghĩ họ có thể đưa tôi “thỏa thuận tuyệt vời này” hay “chúng ta nên đi với giá này.” Tôi thấy rằng các đại lý bất động sản đơn giản trở thành sứ giả - chỉ làm những gì họ được khách hàng của họ nói.

Nhưng họ giúp với tài chính, phải không?

Không. Mọi đại lý bất động sản đều có một nhà môi giới thế chấp mà họ làm việc cùng. 90% các đại lý bất động sản không biết họ đang nói về điều gì khi nói đến các khoản thế chấp và các lựa chọn tài chính. Họ sẽ chỉ đơn giản giới thiệu bạn đến người môi giới thế chấp mà họ biết.

Tôi không biết các thỏa thuận họ trông như thế nào - nhưng tôi có linh cảm có cái gì đó. Ví dụ, đối với một thỏa thuận mà tôi đã xem xét gần đây, đại lý bán hàng đã khiến tôi được sơ tuyển với nhà môi giới thế chấp của họ để xem xét việc đưa ra đề nghị của chúng tôi cho khách hàng của họ. Nó cảm thấy rất bẩn - và nhà môi giới thế chấp sleezy chỉ đưa chúng tôi vào danh sách của mình và hounded chúng tôi trong nhiều tháng cho đến khi chúng tôi cuối cùng đã nhận ra số bị loại bỏ.

Nếu bạn không biết bao nhiêu nhà bạn có thể đủ khả năng, bạn cần phải đi qua các trang web như Bankrate.com, và sử dụng máy tính miễn phí của họ. Nếu bạn vẫn không chắc chắn, hãy liên hệ với ngân hàng yêu thích của bạn và xem họ nói gì bạn có thể mua được. Đừng chỉ lấy từ của đại lý bất động sản của bạn cho nó.

Thêm vào đó, có những người cho vay thế chấp trực tuyến ngay bây giờ sẽ giúp bạn mà không bao giờ đặt chân vào một văn phòng ở đâu đó!

Các đại lý bất động sản làm theo dõi giao dịch

Một số trong số họ làm. Trên thực tế, có một xu hướng mới trong trò chơi giao dịch bất động sản: điều phối viên giao dịch bất động sản. Đối với hai thuộc tính cuối cùng tôi đã làm việc, một khi đề nghị được ký bởi cả hai bên (bên mua và bên bán), các đại lý bất động sản biến mất và bạn bắt đầu giao dịch với một điều phối viên giao dịch.

Điều tuyệt vời là điều phối viên giao dịch thường là người thông minh nhất mà bạn sẽ đối phó trong giao dịch - chúng được tổ chức và hiệu quả, và biết chính xác những gì đang xảy ra với tất cả các chi tiết của giao dịch và những gì cần phải làm.

Rất có thể, nếu bạn gọi cho đại lý bất động sản của mình để kiểm tra trạng thái của giao dịch, bạn sẽ không nhận được cuộc gọi lại cho đến khi nhân viên kiểm tra với điều phối viên giao dịch.

Bắn, điều phối viên giao dịch về cơ bản nói với các đại lý bất động sản khi họ phải làm một cái gì đó vào thời điểm này - mở nhà cho một thanh tra hoặc thẩm định, hoặc có được người mua hoặc người bán để ký giấy. Các đại lý bất động sản thường không có đầu mối về các chi tiết.

Nói chuyện với cha mẹ tôi, họ đã nói với tôi rằng nó từng là đại lý đã làm tất cả các thủ tục giấy tờ và đảm bảo rằng mọi thứ đã hoàn thành từ đầu đến cuối - không phải là một bên thứ ba.

Vì vậy, hãy nhìn vào danh sách của chúng tôi

Đại lý người mua:

Cung cấp cho bạn thông tin chi tiết về điều kiện thị trường hiện tại - Zillow.com và Realtor.com
Giúp bạn với thông tin tài chính, chẳng hạn như số tiền nhà bạn có thể mua được - Bankrate.com
Hướng dẫn bạn qua quy trình mua nhà, bao gồm nhận tài chính và thông tin bạn cần cung cấp - điều phối viên giao dịch

Đại lý người mua có thể:

Giúp bạn hiểu: giá trị bất động sản, thuế, chi phí tiện ích, dịch vụ và cơ sở thành phố, và các quy định quy hoạch địa phương - Zillow.com
Nghiên cứu nhà cho bạn bằng các công cụ như MLS (Multiple Listing Service) - Realtor.com
Hiển thị cho bạn ngôi nhà phù hợp nhất với nhu cầu của bạn
Tạo điều kiện thuận lợi cho việc thương lượng mua nhà

Đại lý người bán:

Cung cấp thông tin cập nhật trên thị trường để xác định giá yêu cầu hợp lý - Zillow.com và Realtor.com
Cho bạn thấy các điều khoản và điều kiện của các thuộc tính cạnh tranh - Realtor.com
Phát triển kế hoạch tiếp thị có thể bao gồm đề xuất sửa chữa, nhà mở, quảng cáo, v.v.
Cung cấp bảo mật cho ngôi nhà của bạn khi nó đang được hiển thị cho người lạ - Điều này chỉ không xảy ra thường xuyên
Thương lượng giá tốt nhất cho ngôi nhà của bạn - Xem câu chuyện của tôi ở trên
Theo dõi quá trình bán hàng, đàm phán lại khi cần và giải quyết các vấn đề trước khi điều phối viên giao dịch đóng

Vì vậy, các đại lý bất động sản thực sự làm gì?

Vâng, nếu bạn nhìn vào danh sách của chúng tôi, có vẻ như đại lý người mua chỉ đơn giản là hiển thị cho bạn nhà và cung cấp cho bạn các tài liệu thích hợp để mua hàng. Như chúng ta đã thảo luận, họ cũng chỉ cho bạn thấy những ngôi nhà mà bạn nói với họ - không có công việc thực sự nào về phần của đại lý bất động sản để làm điều này.

Để nhận được các tài liệu thích hợp - một số người vẫn tự bán nhà của mình. Trong thực tế, đó là một xu hướng ngày càng phổ biến. Vì hầu hết các tài liệu để bán nhà đều được tiêu chuẩn hóa, bạn có thể mua hoặc bán một căn nhà mà không cần sử dụng một đại lý bất động sản.

Đối với việc bán nhà, một đại lý bất động sản thường là một anh chàng tiếp thị. Đó là nó. Khi chọn đại lý người bán, hãy đảm bảo rằng bạn đang tìm kiếm người tiếp thị tốt nhất mà bạn có thể tìm thấy - những người quan tâm nếu họ biết ngôi nhà của bạn đáng giá như thế nào, bạn sẽ phải tự mình thực hiện phần đó.

Điều này luôn gây tranh cãi cho các đại lý bất động sản

Một vài lần một năm, bài đăng này xuất hiện trong các vòng tròn của các đại lý bất động sản và nó luôn luôn tấn công một sợi dây.Một số đại lý hài lòng về bài đăng này (trong thiểu số), bởi vì họ hiểu khách hàng hiện đại, cách mọi thứ đang tiến triển với công nghệ, và nhận ra họ cần phải đẩy mạnh trò chơi của họ để cung cấp giá trị cho giao dịch.

Đáng buồn thay, tôi nhận được nhiều hơn các đại lý khó chịu mà đọc điều này và nghĩ rằng tôi là một người khủng khiếp (hoặc ngu ngốc) để viết nó, hoặc tôi rõ ràng xử lý với các đại lý "xấu". Có lẽ tôi đã làm - trong kế hoạch lớn của Hoa Kỳ, tôi đã xử lý và làm việc với một tá đại lý khác nhau trong cuộc sống của tôi (người mua, người bán, đại lý của bên kia, v.v.).

Những gì tôi nghĩ rằng nó thực sự đi xuống là biện minh cho giá trị. Hãy bán nhà của tôi - 1.000.000 đô la. Tác nhân có thực sự kiếm được 50.000 đô la cho công việc họ đã làm (hoặc thực sự, 25.000 đô la vì việc chia tách với đại lý người mua) không? Họ có làm nhiều việc hơn cho tôi khi tôi bán căn hộ 200.000 đô-la của tôi và chỉ kiếm được 10.000 đô la?

Tôi không có ý định rằng mọi người bán nhà của họ mình HOẶC không sử dụng một đại lý người mua. Tôi nghĩ là ai đó đang sử dụng đại lý cho cả hai mặt của giao dịch, bạn cần phải đánh giá giá trị bạn nhận được và đảm bảo rằng khoản bồi thường phản ánh điều đó. Tôi hoàn toàn nhận ra rằng các đại lý có phí liên quan, đặc biệt là các đại lý bán hàng. Có những bức ảnh, máy bay không người lái (ngày nay), thời gian, chưa kể đến phí tổn của giấy phép, bảo hiểm, phí chia tay với người môi giới của họ, vv Tất cả điều đó có nghĩa là các đại lý cần mang lại giá trị hơn bao giờ hết.

Nếu họ muốn kiếm hoa hồng của họ, họ phải làm nhiều hơn là thêm khách hàng của họ vào MLS, gửi cho họ bản cập nhật tự động và đi đến một hiển thị. Hoặc nếu họ đang bán tài sản, họ cần phải tiếp thị và không chỉ nhập dữ liệu vào hệ thống MLS.

Bạn nghĩ sao? Các đại lý bất động sản có phải là hoa hồng 6% không? Tôi đã không bao giờ vượt qua 5%, nhưng thậm chí đó là đẩy nó cho tôi. . . . Kết thúc rant.